Можно ли обойти мораторий (запрет) на отчуждение земли

Можно ли обойти мораторий (запрет) на отчуждение земли Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Отчуждение земельного участка — это передача прав собственности владельцем данной территории иному лицу либо изъятие этого надела против воли собственника.

Отчуждение земельного надела может быть добровольным или принудительным. Оно может проводиться с возмещением стоимости земли или безвозмездно.

Закон гласит, что такое действие подразумевает прекращение права частной собственности на участок.

Если владелец решил передать свой надел, часть территории или долю другому лицу во временное пользование (сдав в аренду, оформив доверительное управление), это не является отчуждением. Ведь при таких действиях не передаются все права собственности на данную территорию.

Вот какие могут быть основания для отчуждения:

  • административные акты;
  • сделки;
  • решения суда;
  • нецелевое использование земли и т.д.

Отчуждение наделов бывает добровольным или принудительным

Добровольное действие подразумевает передачу земли по желанию собственника, например, по завещанию, в результате обмена, купли-продажи, дарения. При добровольном волеизъявлении прежнего владельца надела право собственности на этот участок переходит к другому лицу.

При принудительном отчуждении право собственности отбирают у прежнего хозяина земли без его согласия. Оно передается иному физическому или юридическому лицу, независимо от волеизъявления бывшего владельца.

Это возможно, если надел подлежит конфискации, согласно решению органа правосудия, после проведения судебного процесса, если вверенная территория необходима для городских, региональных либо государственных нужд и т.д.

Также можно проводить отчуждение, используя безвозмездный или возмездный путь. Выбор не зависит от того, в принудительном или добровольном порядке проводится данная процедура.

Возместить полную или частичную стоимость владельцу участка могут как при изъятии этой территории в принудительном порядке, так и в том случае, если процедура проводится добровольно

Сделки без выплаты компенсации — это завещание и дарение. Помимо этих добровольных действий, безвозмездное отчуждение возможно при принудительном изъятии территории.

Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности

Можно ли обойти мораторий (запрет) на отчуждение земли

При добровольной передаче, продаже, дарении участка соблюдаются интересы частного собственника. Если эта территория необходима для нужд государства, ее обладатель получит компенсацию в виде денежных выплат или другого надела.

Чтобы владелец не лишился своего надела, который у него заберут на безвозмездной основе, частный собственник обязан:

  • использовать землю по назначению. Применяемые частным собственником способы эксплуатации вверенной ему территории не должны приводить к отрицательному влиянию на окружающую среду. Лучше, если от его деяний будет только польза;
  • сохранять специальные знаки (геодезические, межевые и иные), которые были установлены ранее законным путем;
  • пользоваться водными, лесными, иными природными объектами, соблюдая принципы охраны окружающих земель;
  • эксплуатировать территорию, следуя нормам закона;
  • если в договоре прописано, что частный собственник должен осваивать землю, нужно делать это в оговоренные сроки;
  • вовремя вносить платежи за свой участок;
  • не захламлять, не загрязнять территорию, не проводить мероприятий, которые способствуют ухудшению плодородия земель (касается некоторых категорий почв);
  • при использовании частного надела соблюдать противопожарные, санитарные, гигиенические, градостроительные, экологические требования.

Также необходимо следовать другим регламентам, прописанным в договоре. Например, если на вверенном участке не предусмотрено сооружение дома, не следует возводить на нем такое строение.

Обратите внимание!

Территория должна отчуждаться с использованием соответствующих законодательных актов гражданского права.

Как провести отчуждение земельного участка?

Данный процесс подразумевает выполнение следующих процедур:

  • составление и последующее заключение договора, касающегося отчуждения земли;
  • регистрацию документа в Управлении госрегистрации кадастра и картографии.

Если собственник нарушил пункты договора, ненадлежащим образом эксплуатирует участок, это может привести к отчуждению

Для судебного разбирательства достаточно написать заявление в суд, изложить суть дела, приложить документальные доказательства того, что территории наносится явный вред.

Тогда отчуждение будет принудительным, и виновнику не только не выплатят компенсацию за отобранный надел, но еще и могут присудить штраф за нарушение закона.

Поэтому нужно соблюдать порядок эксплуатации земельных участков, следовать нормам права.

Можно ли обойти мораторий (запрет) на отчуждение земли Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Можно ли обойти мораторий (запрет) на отчуждение земли

Можно ли обойти мораторий (запрет) на отчуждение земли

Несмотря на то, что «мораторий на отчуждение» сельскохозяйственных (далее — «с/х») земель является главным нарушением со стороны государства в аграрном секторе, данный запрет был продлён на законодательном уровне ещё на год.

Согласно Переходным положениям действующего Земельного кодекса Украины до момента принятия закона, который будет регулировать порядок заключения сделок с земельными участками (паями) такого назначения, запрещается:

  1. гражданам и юридическим лицам отчуждение и/или изменение назначения с/х земельных участков;
  2. собственникам земельных долей (паев) отчуждение таковых.

Также данная статья предусматривает исключения для собственников земельных паев, согласно которым они все-таки имеют право:

  • передать принадлежащие им земельные паи по наследству;
  • обменять такой пай на другой с одинаковой стоимостью или разницей в 10% согласно нормативной оценки, при условии их расположения в едином массиве земель с/х назначения («пай на пай»).

Стоит обратить внимание на то, что по такой схеме обмен может быть произведён только земельными долями («паями») – условными частями, образованными в результате раздела с/х земель коллективной собственности между членами с/х предприятия. Это части определенных в натуре зем. участков, но не зарегистрированных в соответствующих гос. реестрах за собственниками, как того требует закон.

На практике, собственники земель с/х назначения имеют возможность только передать их в аренду.

Решение Европейского суда по правам человека по запрету (мораторию)

Сложившаяся ситуация в сфере оборота с/х земель решением Европейского суда по правам человека (далее — ЕСПЧ) признана явным нарушением прав человека (дело «Зеленчук и Цицюра против Украины»).

ЕСПЧ установил несоблюдение ст. 1 Протокола №1 («защита собственности») Европейской конвенции по правам человека и обязал Украину предпринять законодательные шаги, которые обеспечат справедливость для всех собственников земли.

В решении обозначено, что государством не был достигнут справедливый баланс между общественными интересами и правом собственности граждан.

Ключевым фактором для выявления нарушения прав заявителей на собственность было то, что Украина, вводя мораторий, ставила цель предоставления разрешения на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения после создания инфраструктуры рынка.

Но, данный запрет был продлен несколько раз и вопрос остаётся неопределенным, несмотря на определение крайних сроков для того, чтобы законодательный орган урегулировал этот вопрос. Это свидетельствует об отсутствии последовательности у органов власти.

Поэтому ограничение в распоряжении собственностью является чрезмерным, заявители не должны страдать от неспособности государства соблюдать собственные крайние сроки.

Позиция Европейского суда стала основоположной для реализации прав собственников на распоряжение земельными участками с/х назначения в судебном порядке.

Примером этого стало дело по иску прокуратуры в интересах государства о признании договора мены земельного участка недействительным (Решение Донецкого апелляционного суда от 10.10.2018 года).

Согласно обстоятельствам дела, между соответчиками состоялся обмен сформированными земельными участками с имеющимися кадастровыми номерами, но с разной оценочной стоимостью, который по мнению прокуратуры является незаконным в силу существования законодательного запрета.

Судом было установлено, что обмен состоялся уже сформированными и обозначенными на местности участками с присвоенными кадастровыми номерами.

А это говорит о том, что обмен такими участками по своей правовой сути не подпадает под действие закона, который регулирует порядок выделения (определения на местности) участков собственникам долей (паев).

Суд определил: под действие данных норм попадает лишь обмен распределенных между собственниками, определенных в натуре земельных участков, но еще не зарегистрированных в соответствии с законом за владельцами, которые не могут быть объектами гражданских прав.

Вывод: обмен земельными участками является законным

В результате суд пришёл к выводу, что обмен сформированными и зарегистрированными участками с/х назначения между их собственниками является законным, стороны воспользовались своим правом на распоряжение частной собственностью, а договор мены является действительными.

Исходя из вышеизложенного, адвокаты по земельным делам приходят к выводу, что реальным решением проблемы запрета распоряжаться земельными участками сельскохозяйственного назначения может стать обращение в суд.

А судебная практика конца 2018 года показывает, что уже сейчас возможно удовлетворение судами «исков» собственников, например, к нотариусам, которые отказались удостоверить договора купли-продажи, дарения, мены и т.

д.

С уважением, ALVA PRIVACY Law Firm

Верховный суд отделил ограничения от обременений // Скрытый запрет на строительство ― не всегда повод для расторжения договора продажи участка

Можно ли обойти мораторий (запрет) на отчуждение землиГражданская коллегия Верховного суда (ВС) рассмотрела спор между покупателем и продавцом участка, выяснявших, кто должен нести риск скрытых ограничений на застройку (участок находится в охраняемой территории). Основной вывод судей ВС: наличие таких ограничений, о которых не знал покупатель, не дает ему права расторгнуть договор по ст. 460 Гражданского кодекса (ГК). В ней говорится лишь о скрытых правах третьих лиц, т.е. обременениях. Их нельзя путать с публичными ограничениями. Спор направлен на новое рассмотрение: возможно, покупатель добьется расторжения договора, но суды должны будут оценить поведение обеих сторон.

Читайте также:  Государственная регистрация в зоне проведения АТО

Алексей Зинченко купил у Павла Тригубова участок в Тульской области площадью 904 кв. м для строительства жилого дома. По договору продавец гарантировал, что участок не обременен правами третьих лиц.

Но оказалось, что участок включен в границу музея-заповедника «Поленово». Из-за этого Алексей Зинченко не мог построить на участке дом.

Так как продавец об ограничении не сказал, то Алексей Зинченко потребовал расторгнуть договор и вернуть деньги.

Суды требования истца удовлетворили. Они сослались на то, что за пару месяцев до подписания договора спорный участок был приказом Минкультуры включен в границу «достопримечательного места»[1].

На участке можно ремонтировать существующие здания и дороги, устраивать «зеленые кулисы». Размещать объекты капитального строительства, прокладывать новые коммуникации нельзя.

Суды согласились, что Алексей Зинченко в результате не получил того, на что рассчитывал при покупке земли. Из-за запрета на строительство использовать участок по назначению нельзя. Для покупателя это существенное нарушение договора. По правилам ст.

460 ГК об обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц риск незнания об ограничениях лежит на продавце. Но Павел Тригубов не доказал, что информировал истца об этом.

Гражданская коллегия ВС с выводами судов не согласилась (дело было рассмотрено 2 апреля). В данном случае речь не идет об обременении правами третьих лиц.

Участок включен в зону со специальными условиями использования, определенными нормативным актом. Это ограничение, а не обременение, о котором говорится в ст. 460 ГК.

Прав третьих лиц на спорный участок суды не установили, поэтому в данном случае эта норма ГК не применяется, сделал вывод ВС.

Впрочем, шанс на расторжение договора у Алексея Зинченко все же есть. Для этого надо оценить поведение обеих сторон с учетом того, что информации об ограничении, установленном приказом Минкульта, не было в ЕГРН.

Как это должны сделать нижестоящие суды, однако, в определении не рассказывается.

После подробных цитат из норм об опубликовании нормативных актов ВС дает общее указание: «Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца». Как именно должен быть распределен в таком случае риск, ВС не уточняет.

Гражданская коллегия отправила дело на пересмотр в апелляцию.

 

[1] Приказ Министерства культуры РФ от 30 сентября 2016 года № 2221 «Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения — достопримечательное место «Поленово».

Наложение и снятие запрещения отчуждения имущества

Наложение и снятие запрещения отчуждения имущества нотариусом – процедура, которая может осуществляться исключительно в порядке, установленном законодательными актами РФ. Именно об этом говорится в Ст. 76 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Перед тем, как приступить к разбору отдельных случаев, в которых может налагаться или, наоборот, сниматься запрещение отчуждения имущества, следует разобраться, что включает в себя термин «отчуждение имущества», и кто по закону вправе заниматься подобной процедурой.

Отчуждение имущества – что это такое?

Согласно ГК РФ, процедура отчуждения имущества – это переход права собственности на имущество (движимое или недвижимое) от одного к другому лицу. При этом первое лицо, ранее владевшее правами собственности на данное имущество, утрачивает их.

Можно ли обойти мораторий (запрет) на отчуждение земли

В тех случаях, когда нужно провести процедуру наложения или снятия запрещения отчуждения имущества, необходимо обратиться в нотариальную контору. По действующему на сегодняшний день российскому законодательству только нотариус вправе выполнять действия такого рода.

В каких случаях нотариус налагает запрещение?

Наиболее частые ситуации, при которых нотариус может наложить запрещение:

  • Выдача банком или организацией денежной ссуды или кредита на покупку недвижимости – квартиры или, к примеру, жилого дома. Также кредит может быть выдан на строительство или ремонт квартиры/дома.
  • Заключение договора ипотеки недвижимости (квартиры, жилого дома).
  • Заключение договора залога автомобиля или иного транспортного средства.
  • Обращение в нотариальную контору органов опеки и попечительства с целью защитить имущественные права ребенка (в том случае, если ребенок, находящийся под опекой, является собственником имущества, о котором идет речь в заявлении).
  • Удостоверение у нотариуса договора на пожизненное содержание (договора по уходу).
  • Смерть одного из супругов при наличии совместного завещания.
  • Удостоверение в нотариальной конторе наследственного договора, который был составлен наследодателем.

В чем заключается работа нотариуса?

При наложении и снятии запрещения отчуждения имущества, движимого или недвижимого, нотариус должен:

  • Удостоверить личность заявителя на основе предоставленных документов (паспорт РФ).
  • Проверить действительность полномочий заявителя.
  • Проверить документ, согласно которому устанавливается запрет или, наоборот, снятие запрета на отчуждение имущества.
  • Разработать и подготовить уведомление о снятии или наложении запрета.
  • Направить письменные уведомления в компетентный орган, который занимается регистрацией конкретного типа имущества. При этом один экземпляр документа остается в нотариальной конторе.

При этом в документе-запрещении должна быть указана следующая информация:

  • Дата запрещения.
  • ФИО нотариуса и заявителя (собственника).
  • Адрес нотариальной конторы, в которую обратился заявитель.
  • Адрес (место нахождения) имущества, о котором идет речь в запрещении.
  • Указание всех оснований для наложения запрещения.
  • Срок исполнения обязательства.

Наша нотариальная контора всегда готова предложить свои услуги по наложению и снятию запрещения отчуждения имущества. О действующих тарифах, а также стоимости правовой и технической работы вы можете узнать на нашем сайте или по телефону +7 495 767-12-77.

Вам может быть интересно:

Как наложить и снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью

Обозначенный запрет для УФРС (если он инициирован собственником) — это невозможность рассмотрения заявления (плюс комплекта приложений к нему) на совершение тех или иных регистрационных действий при их подаче несобственником.

Не поможет даже нотариальная доверенность (с соответствующими полномочиями) у несобственника имущества. Регистрация запрета на совершение действий по регистрации в отношении собственника означает, что последний не сможет распоряжаться недвижимостью (продажа, дарение и т. д.). Владение и пользование ею сохраняются.

Запрещение не сработает, если основанием для регистрационных действий является решение суда.

Теперь о юридических причинах запрещения регистрационных действий с недвижимостью. Это происходит при сервитуте, ипотеке и т. д, когда закон прямо на это указывает. Запрет на продажу недвижимости может стать следствием соответствующего судебного решения.

Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью может вынести и пристав-исполнитель в рамках какого-либо исполнительного производства.

О запрете на продажу квартиры без личного участия может заявить ее собственник (чтобы защититься от мошенников).

Ниже мы подробнее распишем каждую причину, а пока напомним, что совершение сделок с недвижимостью в основном регулируют ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218. По п. 3-5 ст.

1 указанного ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт, которым признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение этого права и обременение недвижимого имущества (госрегистрация прав). Названная процедура воплощается через внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором есть в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация права в указанном реестре — это единственное доказательство существования зарегистрированного права.

Какие объекты может затрагивать данная мера воздействия

Недвижимые вещи (по п. 1 ст. 130 ГК РФ) — это участки земли, недр и все, прочно связанные с землей вещи, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Также сюда относятся воздушные морские и внутренне-плавательные суда, которые подлежат государственной регистрации. Закон может относить к недвижимости и другое имущество.

Сюда же относятся жилые и нежилые помещения, а также машино-места, если границы таких помещений, частей зданий, сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Таким образом можно установить запрет на продажу имущества, которое указано выше.

Как запрет на регистрационные действия с недвижимостью накладывают приставы или суд

Скажем сразу, что судебные приставы используют данную меру воздействия для принудительного исполнения того или иного судебного решения, а суды только обеспечивают через нее какой-либо иск, без принудительного исполнения.

Запрет на регистрационные действия с недвижимостью судебными приставами накладывается через принятие соответствующего постановления. Действует судебный пристав при этом в пользу взыскателя и в силу ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229, которая наделяет его таким правом.

Запрещение налагается и по судебному определению, которое обеспечивает иск. Такая возможность предусмотрена гл. 13 ГПК РФ. Ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью могут подать лица, участвующие в деле.

Определение суда о соответствующем обеспечении иска исполняется немедленно, по разделу VII ГПК РФ. Истцу выдается исполнительный лист, а ответчику направляют копию определения суда. Приставы в данном случае руководствуются ч. 6 ст. 36 ФЗ от 02.

10.2007 № 229.

Читайте также:  Зустрічна позовна заява про визнання права на проживання та користування квартирою

Как происходит регистрация запрета на совершение регистрационных действий по воле собственника имущества

Услуга доступна как физическим, так и юридическим лицам. Например, инициировать запрет на регистрационные действия с квартирой. По пп. 5 п. 1 ст. 15 ФЗ от 13.07.

2015 № 218 на такие действия имеет право собственник главным образом в целях защиты от мошеннических действий.

Однако если мошенник будет выдавать себя за собственника и предъявит ваш паспорт, велика вероятность, что его замыслы удадутся.

Обращаться для оформления запрета на регистрационные действия нужно в:

  • Росреестр (его территориальный офис), который и будет накладывать данную меру воздействия, соответственно, туда и поступит необходимый комплект документов;
  • надлежащий филиал Федеральной кадастровой палаты (есть в каждом регионе РФ);
  • МФЦ (лучше обращаться туда);
  • можно оформить в электронном виде через сайт Росреестра с заверением электронной подписью.

Росреестр защитит ваше имущество в течение пяти рабочих дней после поступления туда необходимых документов, в том числе:

  • заявления в свободной форме, где разборчиво (без помарок, дописок и сокращений) указана информация о заявителе, объекте недвижимости, плюс соответствующее требование, скажем, наложить запрет на любые действия с квартирой;
  • документы о праве собственности на соответствующий объект и удостоверяющие личность заявителя.

В целом заявление должно обладать следующей структурой:

  1. Ф.И.О. заявителя с его паспортными данными.
  2. Адрес (по месту регистрации).
  3. Сведения об имуществе, на которое нужно воздействовать.
  4. Просьба о таком воздействии.
  5. Подпись заявителя и датировка.

В результате указанных действий в ЕГРН внесут соответствующую запретную запись, которая приведет к возврату любого регистрационного заявления от несобственника объекта (по п. 4 ст. 25 ФЗ от 13.07.2015 № 218), даже того, который обладает доверенностью. Данная услуга оказывается бесплатно. Обойти обозначенное запрещение получится только через:

  • решения суда или уполномоченного сотрудника Росреестра;
  • постановление судебного пристава.

Что будет, если нарушить запрет

Если Росреестр совершит регистрационные действия при установленном на это запрете, его привлекут к ответственности. Такая сделка по п. 1 ст. 174.1 ГК РФ ничтожна. Это означает, что участники сделки должны будут вернуть друг другу все, что они получили по ней.

Правда, по п. 2 указанной статьи, недвижимость можно будет законно продать (и с таким запрещением), чтобы погасить задолженность перед кредитором, в чьих интересах такое обременение и было установлено. Исключениями будут случаи отсутствия соответствующей информации о запрете у приобретателя. Тогда последний сможет признать сделку ничтожной по ст. 168 ГК РФ.

Как снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью

Как обозначенная мера воздействия будет сниматься, напрямую зависит от того, как она была наложена. Если ограничение наложено по инициативе собственника, то и отменят его аналогичным наложению образом (см. выше).

Снятие запрета пристава для регистрации недвижимости происходит по решению пристава, который его наложил. Надлежащее ограничение можно снять или удовлетворив требования взыскателя (скажем, оплатив кредитную задолженность), или когда стоимость арестованного имущества не соответствует сумме исковых требований.

Могут снять запрещение и когда владелец заявит о замене ограниченной собственности на иную. Правда, в данном случае соответствующее ходатайство могут и не удовлетворить.

Суд отменит надлежащую запретительную меру после отказа в удовлетворении исковых требований, которые обеспечивались подобным образом.

Снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью

Почему-то на стадии исполнения никто не думает о должнике. А что делать должнику, который не такой уж плохой, который не увиливает от исполнения решения суда, но имущество уже заграбастали под арест без каких-либо существенных оснований? Распорядиться нельзя, сдать в аренду формально нельзя.

В общем, пусть как хочет, так и выкручивается. Видите ли, запрет на регистрационные действия квартиры судебными приставами вообще-то наложен не для абы каких целей, а для обеспечения сохранности имущества должника. Мало ли что? Вот так и страдают должники, не зная, как снять запрет на продажу квартиры.

Настоящая статья – понятая исчерпывающая инструкция по снятию запрета на регистрационные действия с недвижимостью. Стоимость и содержание услуги можете узнать на сайте. Контактные данные здесь 

  • Для реализации обозначенного нужно определить следующее:
  • Кто наложил запрет?
  • Это важно для того, чтобы понять какие есть пути обжалования. Это может быть
  • судья;
  • судебный пристав-исполнитель.

Судья по своей инициативе ничего не накладывает, в отличие от пристава. Для этих целей взыскатель направляет заявление. Как правило, это заявление о наложении обеспечительных мер .

Якобы, есть вероятность, что должник может сокрыть свою недвижимость и вывести ее из имущественной массы, и вот наложите, пожалуйста, арест или запрет на регистрационные действия, а лучше и то, и другое.

При этом, всегда ли такая мера обоснована, вопрос открытый.

Следует отличать арест от запрета на регистрационные действия квартиры судебными приставами.

Это не одно и то же. И то, и другое лишает права распоряжения собственника, то есть ни продать, ни подарить квартирку вы не сможете, запрещено.

Но, например, при запрете на совершение регистрационных действий вы можете сдать квартиру в найм или в аренду. А вот не всегда при аресте такая привилегия есть. Если пристав решит, что необходимо лишить должника и права пользования, то фактически недвижимость изымается из-под вашего владения и контроля.

Арест накладывается в определенном порядке: должны быть понятые, должна быть примерная оценка стоимости имущества, специальный акт и опись. Арест может быть наложен даже в период добровольного исполнения.

То есть Вы такой хороший готовы добровольно исполнить требование, а тут ни с того ни с сего накладывают арест на имущество. Не очень справедливо в отношении должника.

В чем суть запрета регистрационных действий?

Чтобы картина была более понятной, проясним: любое действие с недвижимостью, любой чих регистрируется в Росреестре. Хотите вы его сдать в залог или передать в аренду (на срок более года) – всё будет видно любому заинтересованному в реестре при заказе выписки из ЕГРН.

И запрет на регистрационные действия – и есть та самая блокада, при которой вы не сможете официально продать квартиру, регистрацию перехода права собственности не произведут, а без нее он не будет иметь юридической силы.

Определение суда или постановление пристава направляется в регистрирующий орган (Росреестр), дабы предотвратить переход права собственности в чужие руки, и вуаля. Иногда так делают, когда достоверно знают, что квартира есть, но выявить ее не могут.

Тогда в превентивной форме организуют такой запрет. Но жить в квартире, конечно же, можно, здесь никто не возражает.

Так как снять запрет регистрационных действий на квартиру?

Способ №1. По-хорошему

Погасить задолженность и подавать заявление о снятии запрета регистрационных действий на квартиру, либо ждать, когда исполнительное производство будет закрыто (причина масса: взыскатель умер, невозможность взыскания и т.п.).

Исполнить долг в части можно, но автоматически это не будет влечь аннулирования запрета на регистрационные действия квартиры судебными приставами. Но задобренный взыскатель под впечатлением может ходатайствовать о снятии такого запрета приставу, и последний его аннулирует.

Такого мы на практике не встречали, но такое может быть. Теоретически.

Способ №2. Тоже по-хорошему

Другой вариант – указать приставу и взыскателю на другое имущество, которое может быть предметом исполнения. Например, не квартиру надо брать под контроль, а дачу либо машину. В зависимости от того, какой размер требований.

«Допускается несоразмерность ареста в ситуациях, когда должник не предоставил судебному приставу-исполнителю сведений о наличии другого имущества, на которое можно обратить взыскание, или при отсутствии у должника иного имущества, его неликвидности либо малой ликвидности» (Апелляционное определение Московского областного суда от 29.03.2017 по делу N 33А-9441/2017)

Способ №3. По-плохому

Идти в суд или идти к начальнику судебного пристава-исполнителя обжаловать. Тут есть альтернатива. Вам дается срок на обжалование 10 календарных дней с момента вынесения определения или постановления о запрете на совершение регистрационных действий с недвижимостью.

Это очень мало, поэтому вопрос должен быть на контроле, как только возбуждено исполнительное производство. Есть вариант доказать, что пристав плохой и не уведомил Вас о вынесении такого запрета.

Тогда срок будет исчисляться с того момента, как вы узнали, и можно подать иск в любой момент.

В заявлении о признании постановления судебного пристава-исполнителя незаконным нужно указать, в чем он, собственно, незаконен.

Например, арест может быть оспорен при нарушении порядка наложения ареста, а как быть, когда наложен запрет на регистрационные действия квартиры? Порядка как такого нет, просто накладывают и все на этом. Нет тебе понятых, специального акта.

Просто постановление направляется в Росреестр, и вы даже не сразу можете узнать об этом, только когда, например, захотите зарегистрировать передачу в дар или переход в собственность, тогда представитель регистрирующего органа деликатно Вам откажет в связи с данным запретом.

Читайте также:  Права та обовьязки неповнолітніх батьків

Можно оспорить в связи с несоразмерностью. Этот вопрос спорный, и он волнует многих.

Например, стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей, а требование не превышает 500 000 рублей. Ни много ни мало разница в 10 раз. Но на деле это не является основанием отмены, так как не мешает пользоваться имуществом и является всего лишь исполнительным действием, обеспечивающим сохранность имущества.

Кого волнует, что Вам нужно продать квартиру, что, например, Вы заключили давно, еще до рассмотрения злосчастного дела, предварительный договор о купле-продаже имущества. Логика такая: даже если реализуют Вашу квартиру для исполнения, то оставшуюся часть отдадут Вам.

Вот и все, никакой несоразмерности, ведь взято то, что по закону.

Цитируем Вам выдержку одного из судебных решений по Москве.

«Доводы заявителя о несоразмерности объявленного ограничения являются несостоятельными, поскольку сам по себе запрет совершения с объектом недвижимости регистрационных действий не лишает М.В.

возможности владеть и пользоваться земельным участком; никаких мер принудительного исполнения на данное имущество не принято.» (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.10.

2020 по делу N 33а-5158/2020)

Высокие шансы доказать несоразмерность, если Вы юридическое лицо.

Закон не допускает нарушение права должника на ведение предпринимательской деятельности и извлечение прибыли, в особенности, когда это исполнительное действие не отвечает законным интересам взыскателя, который по сути лишается возможности погашения своих требований из такой потенциальной прибыли.

Другими словами, Вы, например, специализируетесь на сдаче в аренду помещений потенциальным клиентам, это ваш актив, который приносит Вам прибыль, а предприимчивый пристав (такого на самом деле еще поискать надо, обычно их пинать нужно, чтобы что-то сделали для обеспечения исполнения) наложил запрет регистрационных действий на весь Ваш актив. Фактически, заблокировал ваш бизнес. И тогда нужно оперативно снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью.

Куда подавать иск, когда наложен запрет на регистрационные действия квартиры. Если Вы юридическое лицо – в Арбитражный суд, если физическое лицо – в суд общей юрисдикции (районный суд). Требование – признать постановления пристава незаконным. Срок рассмотрения – 1 месяц.

Требования к форме и содержанию иска

В исковом заявлении должны быть указаны:

  • наименование суда, куда подается исковое заявление;

Если спор решается по КАС (это когда истец физ.лицо), нужно подавать в тот районный суд, в котором располагается отделение ФССП, то есть по месту нахождения органа. Если по АПК (истец юр лицо или ИП) — такая же механика. Форма может быть письменная или электронная. Указываем следующее:

  • сведения о сторонах, их месте жительства (адресе) (указать ФИО, дату рождения, паспортные данные. Если организация — ОГРН и ИНН)
  • ФИО пристава, адрес структурного подразделения, в котором пристав осуществляет свои полномочия;
  • Реквизиты оспариваемого постановления (дата и номер);
  • Информация о том, в чем конкретно состоит нарушение прав;
  • НПА, на соответствие которым следует проверить оспариваемое постановление (ссылки на статьи обязательны);
  • сведения о том, подавалась ли вышестоящему приставу (это либо старший судебный пристав, либо главный пристав субъекта РФ) в порядке подчиненности лицу жалоба по тому же предмету, который указан в подаваемом административном исковом заявлении. Если такая жалоба подавалась, указываются ее реквизиты и итог (следует приложить копию);
  • в просительной части выразить требование о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя;

Чтобы снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью вам не нужно доказывать незаконность постановления. Вам нужно донести до суда, что Ваши права нарушены. Например, запрет на регистрационные действия квартиры судебными приставами наложен на ваше единственное жилье или доход (что в целом, не нарушение, не арест же), вы остаетесь без средств к существованию.

В любом случае нужно будет проверить квартиру на запрет регистрационных действий. Персонального уведомления не будет. По идее, пристав всегда отправляет постановление о наложении запрета на регистрационные действия Вам по Почте России, но Вы можете это пропустит.

Есть два пути как узнать о запрете регистрационных действий

  1. заказать выписку из ЕГРН (она будет платная);
  2. Обратиться к приставу, который организовывал исполнение (на сайте есть их номера телефонов, можно позвонить и по номеру исполнительного производства и узнать).

Фактически, несоразмерность и несоотносимость исполнительных действий с размером исковых требований – ключевое основание, по которому можно оспорить незаконное постановление.

Фактор запуска таких действий либо недобросовестность должника, которая считалась еще на стадии рассмотрения и разрешения спора, либо некомпетентность пристава-исполнителя, который еще на стадии добровольного исполнения (а это целых 5 дней между прочим) накладывает запрет регистрационных действий.

Если уже наложили, оспорить можно, но сложно. Лучше исполнить требование, но не всегда есть возможность сразу погасить долг, особенно, если спор между юридическими лицами.

Профессиональная юридическая помощь – шаг, который повысит Ваши шансы на снятие запрета на регистрационные действия с недвижимостью. Минимизирует риски по нарушению и ущемлению Ваших прав, а на стадии исполнительного производства это повсеместно.

Закон не ограничивает функционал приставов в обеспечении исполнения исковых требований. Они могут делать все, что угодно, в том числе и угрожать, и публично понуждать к исполнению.

Например, развешивать листовки с изображением должника, чтобы придать его публичному порицанию, и тот быстрее на этой волне исполнит требование. Представляться другими людьми, пригласить на встречу, чтобы увидеть, приедет ли должник на машине на свидание или нет.

И ведь не скажешь, что пристав ничего не делает, нужно же ему как-то выявлять имущество.

Юристы из нашей компании обладают широким опытом по взаимодействию с судебными приставами-исполнителями и оспариванию незаконных постановлений.

Мы выступали как на стороне Истца, так и на стороне Ответчика, поэтому можем предугадать поведение оппонента в споре. Вся сложная юридическая работа на нас.

Мы оспорим запрет на регистрационные действия, мы уже это делали не раз, а также еще сможем взыскать убытки, которые были причинены в результате его действий.

Снятие запрета на совершение действий по регистрации земельных участков

Подборка наиболее важных документов по запросу Снятие запрета на совершение действий по регистрации земельных участков (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Снятие запрета на совершение действий по регистрации земельных участков

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 442 «Защита прав других лиц при исполнении судебного постановления либо постановления государственного или иного органа» ГПК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 442 ГПК РФ и установив, что по договору купли-продажи истец приобрел жилой дом и земельный участок, при этом стоимость земельного участка была выплачена продавцу до подписания договора купли-продажи, а стоимость жилого дома он обязался выплатить за счет средств материнского капитала, суд правомерно снял запрет на совершение действий по регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, указав, что защита прав детей в ином порядке невозможна и не препятствует судебному приставу-исполнителю в наложении ареста лишь на ту долю в недвижимом имуществе, которая принадлежит истцу, поскольку трое детей истца, двое из которых являются несовершеннолетними, не являются должниками в рамках исполнительных производств, в ходе которых наложен арест, оснований для наложения ареста на их имущество, в том числе с целью последующего обращения взыскания, не имеется.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Снятие запрета на совершение действий по регистрации земельных участков

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Арест и запрет(Баянов С.)

(«ЭЖ-Юрист», 2017, N 14)

По указанному делу судом отмечено, что наличие у должника двух земельных участков, на которые в рамках рассмотрения гражданского дела судом в порядке обеспечения иска наложен арест, не исключает права судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства установить запрет на совершение регистрационных действий в отношении иного имущества должника.

Особо отмечается, что утверждение должника о том, что запрет препятствует ему в оформлении ипотеки на часть земельных участков, не свидетельствует о незаконности оспариваемого постановления, поскольку не лишает его права обратиться к судебному приставу-исполнителю с заявлением о снятии наложенного запрета, подтвердив такую необходимость соответствующими документами.

Нормативные акты: Снятие запрета на совершение действий по регистрации земельных участков

Ссылка на основную публикацию