Новые правила оценки недвижимого имущества в Украине

Фонд государственного имущества Украины 29 июня 2021 объявил о запуске Сервиса автоматической оценки недвижимости. Для обычного гражданина главная новость в том, что теперь оценку имущества можно сделать самостоятельно и бесплатно.

Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua проверил, как работает сервис на следующий день после запуска. Выкладываем пошаговую инструкцию, как самостоятельно и бесплатно провести оценку недвижимости для проведения сделки купли-продажи.

Для чего запущен новый сервис по оценке недвижимости

По законам Украины, справка об оценке недвижимого имущества необходима для купли-продажи 18 типов недвижимости, а также при наследовании квартиры, дома, земли и т.д. или при получении недвижимости в подарок. В этих случаях государство требует оценку недвижимости для вычисления дохода физического лица, подлежащего налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом.

До запуска Сервиса автоматической оценки недвижимости ФГИУ уже проводил реформирование системы оценки – с 1 февраля 2020 была запущена единая система, куда оценщики и нотариусы могли вносить и проверять отчеты. Теперь добавлена опция для физических лиц – сделать оценку недвижимости самостоятельно и, в случае несогласия с результатом, можно обратиться к частному оценщику для коррекции отчета.

Какими будут налоги при купле-продаже квартир в новостройках – комментарии автора закона

Пошаговая инструкция, как самостоятельно и бесплатно провести оценку недвижимости

Шаг 1 – вход и регистрация

Новые правила оценки недвижимого имущества в Украине

Прежде всего для регистрации справки об оценке недвижимости необходимо заранее сгенерировать собственную электроную цифровую подпись (ЄЦП) и воспользоваться ею при входе в Кабинет пользователя единой базы данных отчетов об оценке.

Шаг 2 –поиск и создание отчета

Новые правила оценки недвижимого имущества в Украине

На втором этапе гражданину необходимо создать собственный отчет – нужно нажать кнопку «Новая справка».

Также функционал сервиса предусматривает поиск, просмотр и коррекцию ранее созданных отчетов об оценке недвижимости. Для поиска необходимо иметь пароль – он генерируется при создании справки.

Шаг 3 – заполнение данных

Новые правила оценки недвижимого имущества в Украине

На третьем этапе максимально корректно заполняйте информацию об оцениваемом объекте недвижимости. Неточности и ошибки потом повлияют на сумму оценки или не позволят корректно сгенерировать отчет.

Надо указать название объекта (например, квартира), затем выбрать вид недвижимости: жилая, земельный участок, нежилая недвижимость или объект незавершенного строительства.

После этого система предложит выбрать тип недвижимости, а для земельного участка потребуется ввод кадастрового номера, категории и целевого назначение земли (эти данные содержатся в государственном акте на землю и в справке о присвоении кадастрового номера).

Для самостоятельной оценки недвижимости придется указать также физические данные объекта –обычно они содержатся в техническом паспорта квартиры или дома: общая и жилая площадь, год ввода в эксплуатацию, этажность, количество комнат и тому подобное.

Для формирования справки об оценке недвижимости придется указать населенный пункт, индекс административный район, где находится объект. Если вы оцениваете долю, то нужно поставить соответствующую «галочку» и вписать размер доли в квадратных метрах.

После заполнения данных нажмите кнопку «Сохранить», а для того, чтобы ваш отчет был официально зарегистрирован – кнопку «Сохранить и отправить в ФГИУ».

Шаг 4 – результаты оценки

Новые правила оценки недвижимого имущества в Украине

  • После сохранения вашего объекта система сгенерирует общую стоимость и стоимость доли (если выбрана такая опция).
  • Также в верхней строчке будет показан пароль для поиска, который нужно сохранить для дальнейшего использования или коррекции отчета.
  • Аренда квартир в Киеве – что происходит со спросом и арендными ставками летом 2021 года

Напомним, что частные оценщики имущества имеющими лицензию на выполнение работ по оценке недвижимости. К отчету оценщика добавляется алгоритм и методика, по которой проводилась оценка. Главными факторами для оценки недвижимости через электронную базу данных является уже заключенные сделки по аналогичным объектам, а также внесенная стоимость ремонтных работ. Она может увеличивать стоимость недвижимости до 200 долл/кв.м в зависимости от указанного вида ремонта.

Новые правила оценки недвижимости в Украине с 01 июля 2021

Как известно всем участникам рынка недвижимости Украины, с 01.07.2021 года заработали очередные новые правила экспертной оценки квартир, земельных участков, жилых домов, гаражей и других нежилых помещений, принадлежащих физическим лицам.

С июля 2021 года оценка для нотариуса не нужна?

Фонд государственного имущества Украины анонсировал запуск сервиса автоматической оценки недвижимости, который работает на бесплатной основе. Таким образом, при совершении сделок купли-продажи недвижимого имущества заказчик оценки может самостоятельно зайти в электронный кабинет единой базы данных отчетов об оценке и сформировать справку об оценочной стоимости своей недвижимости.

Подчеркнём, что теперь в этот реестр могут зайти не только оценщики и нотариусы, как было до июля 2021 года. Но и просто физические лица – граждане Украины, у которые есть электронная подпись.

Подводные камни работы реестра и электронных справок

Сотрудники Фонда государственного имущества Украины во всех своих выступлениях, связанных с новыми правилами проведения оценки недвижимости для нотариуса в 2021м году, акцентируют внимание на следующем.

Теперь продавцы недвижимости могут не платить оценщикам и таким образом якобы экономить значительные средства. Как можно увидеть на многих специализированных сайтах оценочных компаний тарифы на проведение оценки недвижимости для нотариуса в среднем составляют 1000 грн.

При этом оценщики учитывают состояние недвижимости, которое безусловно напрямую влияет на рыночную стоимость имущества.

К сожалению, реестр, он же так называемый «оценочный модуль», физическое состояние недвижимости не учитывает.

То есть при наличии двух квартир в новостройке, одна из которых с ремонтом, а вторая без отделки, модуль выдаст одинаковую оценочную стоимость для обоих объектов.

Казалось бы, продавец недвижимости с ремонтом в выигрыше по сравнению с продавцом более дешевой квартиры. Но при внимательном рассмотрении вопроса выясняется, что в проигрыше все, кроме государственного бюджета.

По состоянию на 01.07.2021 по большинству объектов электронный сервис-реестр выдаёт завышенную рыночную стоимость. Если по Киеву дела обстоят более-менее нормально и завышение может составлять около 25%, то по регионам Украины ситуация совсем не радостная. Коллеги-оценщики, работающие по областям Украины рассказывают о случаях завышения стоимость домовладений и земельных участков в разы.

Как заказать оценку недвижимости в 2021м году

Таким образом, практически для всех видов объектов недвижимости переплата на налогах и сборах будет значительной. И однозначно несравнимо большей по сравнению с той 1000 грн, которые за свои услуги берут оценщики.

Руководители Фонда гос. имущества подчеркивают, что каждый продавец недвижимости может либо самостоятельно и бесплатно получить справку об оценочной стоимости своего имущества, либо обратиться за проведением оценки недвижимости, как и раньше, в одну из оценочных организаций, таких как наша компания Вега Эксперт.

Если Вы заинтересованы в проведении объективной оценки недвижимости, предлагаем Вам обратиться к нашим специалистам. Мы сделаем всё возможное для того, что стоимость Вашей недвижимости при продаже не была завышенной! А сумма уплаченных Вами при сделке налогов и сборов была справедливой.

Источник: realexpert.ua.

Недвижимость теперь можно оценить бесплатно «автоматом»

Фонд госимущества — регулятор оценочной деятельности в Украине. Кроме программы приватизации, мы отвечаем и за другие задачи государственного значения.

  • Проанализировав это направление работы при формировании новой команды Фонда в 2019 году, мы сразу поняли — система оценки в Украине требует кардинального реформирования.
  • Справедливая оценка любого имущества — земли, недвижимости, предприятий, корпоративных прав — это один из базовых параметров здоровой работы экономической системы.
  • Понятная система определения стоимости активов является залогом экономической стабильности и одним из инструментов достижения социальной справедливости.

Если вы не инвестор и считаете, что этот вопрос вас не касается — вы ошибаетесь. Мы все в одной лодке.

Вспомните банкопад 2014−2015 гг. Коммерческие банки не смогли выполнить свои обязательства, а когда пришло время продавать залоговое имущество, оказалось, что в большинстве оно представляет собой переоцененный «мыльный пузырь».

Нацбанк был вынужден выводить с рынка десятки игроков, национальная экономика понесла огромные потери, а сотни тысяч граждан потеряли свои накопления. Конечно, не только некорректная оценка залогов была этому причиной, но она сыграла не последнюю роль.

Поэтому важность реформы оценочной деятельности трудно переоценить. Честная, прозрачная оценка имущества — это одна из составляющих для дальнейшего экономического роста и привлечения инвестиций в нашу страну.

Мы взялись сделать оценку в Украине справедливой, удобной и современной. Чтобы достичь этой цели нужно пройти 4 важных этапа. Хорошая новость — мы уже на середине пути, а самое сложное позади. Положительные изменения уже сейчас может почувствовать каждый украинец.

Читайте также:  Підстави припинення шлюбу

Цены на квартиры растут: чего ждать к концу 2021

Этап первый — никаких посредников

В декабря 2019 года в Верховной Раде был принят закон № 2047-д, который ликвидировал наиболее коррупциогенный участок в оценке — площадки-посредники.

Посреднические площадки брали немалые деньги — 1800 грн/транзакция — фактически за воздух. Они выступали прокладкой, через которую передавалась информация от оценщиков в Единую базу данных отчетов об оценке Фонда госимущества (далее — Единой базы). Принятие закона № 2047-д убрало их с рынка.

Чтобы отчет можно было внести непосредственно в Единую базу понадобилось новое технологическое решение. Мы разработали специальный модуль всего за 35 дней под серьезным давлением и без права на ошибку.

Оставшись без доступа к кормушке, посредники только ждали повода заявить о несостоятельности государственных сервисов и «блокировке оценочной деятельности». Но мы не оставили им ни единого шанса — система работает безотказно.

  1. Это было непросто, впрочем, результат того стоит: экономия средств для граждан при оценке имущества за полтора года уже составила более 1 млрд грн.
  2. После того, как мы очистили рынок от посредников, можно было приступать к более системным и глобальным изменениям.
  3. Инвестиции в недвижимость: во что вкладывают деньги украинцы

Этап второй — автоматический сервис

Следующим вызовом для нас стала автоматизация оценки и внедрения Сервиса электронных справок об оценочной стоимости недвижимости.

Цель этого этапа — дать возможность каждому гражданину получить справедливую и бесплатную оценку. Теперь это можно сделать онлайн, не посещая никаких учреждений и не обращаясь к оценщикам. Мгновенно получить справку можно на сайте.

Но и это не было легко. В апреле 2020 года возникли проблемы с финансированием разработки системы.

  • Был проведен секвестр бюджета, в результате чего средства, предназначенные на капитальные расходы Фонда госимущества, включая разработку новой системы, были перенаправлены в фонд борьбы с пандемией.
  • Это было вынужденное действие, и мы это понимали, но на торможение реформы согласиться были не готовы.
  • Вместо того, чтобы ссылаться на нехватку денег и сворачивать реформу, Фонд нашел финансирование самостоятельно.

Летом прошлого года был подписан меморандум с USAID, реализация которого позволила уже в этом году запустить сервис в промышленную эксплуатацию. Важно, что поддержка международных доноров сэкономила $195 тыс. средств государственного бюджета.

  1. Для граждан реализация этого сервиса позволит добавить к удешевлению оценки, которого мы добились на первом этапе, ликвидировав посредников, еще и упрощение процедур, поскольку большинство из них будут осуществляться автоматически.
  2. Масштаб события трудно переоценить — это инновационный инструмент не просто для Украины, а для всего мира.
  3. Расчеты осуществляет специально разработанный модуль, моментально анализирует информацию из нескольких источников — открытых данных ЛУН и OLX, договоров купли-продажи недвижимости, внесенных нотариусами, а также внесенных оценщиками отчетов о рыночной стоимости объектов.

Только за первый день работы нового сервиса им воспользовались 3,5 тыс. граждан и 1,5 тыс. нотариусов. За неделю — уже 25 тыс. граждан, а на основании полученных документов нотариусы заключили более 10 тыс. сделок с недвижимостью. Это в который раз доказывает, что подобный инструмент очень нужен нашему рынку.

Сразу хочу успокоить оценщиков — потребность в них остается. Но обращаться к ним граждане будут в сложных случаях, когда определение стоимости объектов будет требовать дополнительного анализа.

В то же время мы устранили возможность злоупотреблений. Если стоимость в отчете оценщика отличается более чем на 25%, Единая база не принимает такой отчет, а для его утверждения понадобится прохождение дополнительного рецензирования.

  • Эта процедура также организована максимально удобно — рецензирование занимает до 5 рабочих дней, а соответствующую заявку заказчик или оценщик могут подать в электронном виде.
  • После согласования оценки отчет будет автоматически зарегистрирован в системе в случае положительного заключения.
  • Как купить и арендовать земельный участок на э-аукционе

Этап третий — ликвидация фракционной оценки

Третья составляющая реформы — ликвидация практики так называемой фракционной оценки. Каждый, кто покупал или продавал свою недвижимость, прекрасно помнит это алогичное требование украинского законодательства — необходимость отдельно оценивать здание и отдельно землю, на которой оно расположено.

Мы чуть ли не последняя страна Европы, в которой сохраняется такой подход. Кроме того, что деление на фракции усложняет и удорожает покупку-продажу объектов недвижимости, оно еще и противопоставляет Украину мировому сообществу в части инвестирования, обеспечения займов и финансовой отчетности.

Совместно с народными депутатами и при экспертной поддержке Фонд государственного имущества разработал и уже зарегистрировал в Верховной Раде законопроект № 5317, который внедряет целостный подход к оценке.

После его принятия земельные участки и здания на них наконец-то будут оцениваться в комплексе.

Законопроект находится на рассмотрении Аграрного комитета Верховной Рады с 1 апреля 2021 года. И мы обращаемся к депутатам Комитета, чтобы окончательно решить эту проблему уже в 2021 году и интегрировать Украину в международную оценочную практику.

А это плюс один пункт к инвестпривлекательности государства и плюс много пунктов к комфорту и экономии средств и времени граждан.

Глава ГИУ: месячный платеж за 1-комнатную квартиру в лизинг на 20 лет — 9,4 тыс. грн

Этап четвертый — международный стандарт

  1. Последняя составляющая реформы, без которой все предыдущие работы не будут иметь смысла, — внедрение в Украине международных стандартов оценки.
  2. Действующие Национальные стандарты оценочной деятельности были утверждены еще в 2003 году, и объективно уже не соответствуют современным рыночным потребностям.
  3. Это создает широкое поле возможностей и лазеек для недобросовестных оценщиков, действия которых наносят ущерб национальной экономике и вашим карманам.
  4. Специалисты Фонда в сотрудничестве со специалистами Всемирного банка разработали законопроект, который позволит ввести в нашей стране современные практики.
  5. Он предусматривает введение международных стандартов оценки, усиление ответственности оценщиков, новые подходы к их обучению, расширение роли профильных саморегуляторных организаций оценщиков и другие важные новации.
  6. Принятие законопроекту, который будет зарегистрирован уже в ближайшее время, гарантирует справедливые и объективные услуги по оценке для граждан, бизнеса и для страны в целом.
  7. Повысится и доверие к Украине со стороны иностранных инвесторов, которые привыкли к применению именно международных стандартов определения стоимости имущества.
  8. Несмотря на успехи на этом пути, очевидно, что реформа оценки — тяжелый и комплексный проект, у каждого из обозначенных этапов которого есть еще множество вопросов и подвопросов.
  9. Однако решение каждого из них приближает нас к цели — созданию в Украине справедливой, комфортной и доступной системы оценки имущества.
  10. Мы уже много сделали, и я уверен, что к концу 2021 года мы способны полностью завершить реформу этой отрасли и обеспечить новое качество инвестиционного ландшафта в государстве.

Как определить оценочную стоимость квартиры: новые правила

В последнее время происходит много изменений в сфере имущественных прав граждан на недвижимость. Так, с 1 августа 2021 года изменился порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений. Но для каких-либо действий с недвижимостью необходимо провести ее оценку. И здесь тоже произошли существенные изменения. Об этом пишет Факты и комментарии.Е-справка об оценочной стоимости недвижимости действует в течение 30 календарных днейНедавно Фондом государственного имущества Украины (ФГИУ) введена в эксплуатацию Единая база данных отчетов об оценке с модулем электронного определения оценочной стоимости, сервисом услуги электронного определения оценочной стоимости и автоматического формирования электронных справок об оценочной стоимости объекта недвижимости.Во ФГИУ сообщили, что для определения дохода налогоплательщика — физического лица от продажи (обмена) недвижимого имущества, а также дохода, полученного плательщиком в результате принятия им в наследство или в подарок имущества (кроме случаев наследования или получения в дар имущества, стоимость которого исчисляется по нулевой ставке), дохода, полученного по другим договорам, по которым осуществляется переход права собственности на недвижимость, доход по которым подлежит налогообложению в случаях, предусмотренных Налоговым кодексом Украины, необходимо определить оценочную стоимость объекта недвижимости или рыночную стоимость объекта недвижимости.Для определения оценочной стоимости Единственной базой данных отчетов об оценке формируется электронная справка об оценочной стоимости объекта (е-справка), которая действует в течение 30 календарных дней со дня формирования Единой базой. Во ФГИУ обратили внимание, что доступ к Единой базе осуществляется с помощью личной электронной подписи или средств интегрированной системы электронной идентификации (ID.GOV.UA).

«Если человек не согласен с результатами автоматической оценки, он имеет право обратиться к профессиональному оценщику»

Однако у людей, которые сталкиваются с необходимостью оценить свое имущество, возникает много вопросов. О новом порядке автоматической оценки недвижимости «ФАКТАМ» рассказал адвокат, управляющий партнер Адвокатского объединения «Мисечко и Партнеры» Владимир Мисечко.

— Если раньше доступ к Единой базе данных отчетов об оценке имели оценщики и нотариусы, то сейчас доступ получили физические и юридические лица. Значит ли это, что отныне любой может вносить ложные сведения для занижения или завышения стоимости?

— Немного не так.

Украина как страна не сможет построить сильную экономику без добросовестности налогоплательщиков и, соответственно, уплаты налогов в размерах, установленных Налоговым кодексом Украины.

Статья 172.

2 Налогового кодекса Украины определяет, что доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного объекта недвижимости (жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый дом, земельный участок), при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика менее трех лет, подлежит налогообложению по ставке 5% от стоимости такого имущества.Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке. Таким образом, для определения стоимости объекта недвижимого имущества необходимо сделать такую оценку.Ранее такая оценка могла быть подготовлена только оценщиком, услуги которого необходимо было дополнительно оплачивать. Отныне государство, дав право любому лицу заказать оценку собственного имущества, фактически убрала фирмы-прокладки, которые на таких услугах зарабатывали. Каждый человек, который желает продать свое имущество (доход от продажи имущества подлежит налогообложению согласно нормам Налогового кодекса Украины), имеет право бесплатно заказать оценку такого имущества.Сама процедура определения оценочной стоимости объекта недвижимости осуществляется автоматически, на основании данных об объекте недвижимости, внесенных в Единую базу любым лицом через Интернет, которые подтверждаются официальными документами на такой объект. По результатам определения оценочной стоимости объекта недвижимости Единой базой формируется справка о его оценочной стоимости с автоматическим присвоением каждой справке уникального регистрационного номера.И если человек не согласен с результатами такой оценки, он имеет право обратиться к оценщику с целью определения рыночной стоимости объекта, но максимально допустимый ценовой диапазон не может быть больше 25 процентов от цены объекта недвижимости, указанной в справке.«Перечень данных, которые человек вносит в Единую базу с целью определения оценочной стоимости объекта, утверждается Фондом государственного имущества Украины»— На основании каких данных производится автоматическая оценка недвижимости? Или все технические данные учитываются новой системой оценки?

— Согласно п. 172.3 Налогового кодекса Украины, определение оценочной стоимости объекта недвижимости осуществляется автоматически, на основании данных об объекте недвижимости, внесенных в Единую базу любым человеком с помощью сети Интернет, и подтверждаются официальными документами на такой объект. Перечень данных, которые вносятся гражданином в Единую базу для определения оценочной стоимости объекта, утверждается Фондом государственного имущества Украины. За основу берутся данные о местонахождении объекта недвижимости, общей и жилой площади, количестве комнат, о годе ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Читайте также:  Реорганизация предприятия, юридического лица, бизнеса

— Насколько результаты такой оценки соответствуют реальной рыночной стоимости объекта? Ведь есть много факторов, влияющих на стоимость недвижимости, например, состояние внутренних коммуникаций дома, экологическая ситуация в районе и так далее.

— Да, конечно, но для таких случаев и предусмотрена возможность обращения к оценщику с целью определения рыночной стоимости объекта, но, как я отмечал выше, максимально допустимый ценовой диапазон не может превышать 25 процентов от цены объекта недвижимости, указанной в справке, — подытожил Владимир Мисечко.

Кстати, довольно существенные изменения происходят также в земельной сфере. Напомним, что в Украине был открыт свободный рынок земли сельскохозяйственного назначения.

Однако многие владельцы участков не знают, что в случае неправильного документального оформления земли они могут ее потерять. В частности, каждому участку должен быть присвоен кадастровый номер.

______________________________________________________________________

В украине готовят новые правила налоговой оценки жилья при купле-продаже / 06.09.2019

Документ еще не готов — потому до конца неясно, как именно будет работать новая система оценки. Но уже понятна его цель и главный лейтмотив.

По словам одного из соавторов главы комитета Верховной Рады по вопросам энергетики и жилищно-коммунальных услуг Андрея Геруса, доход от продажи объекта недвижимости будет определяться исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже рыночной стоимости такого объекта в «Единой базе отчетов об оценке».

Как заметил Герус, законопроект разрабатывался, чтобы «при оформлении сделок с недвижимостью украинцы не платили несправедливые и искусственно придуманные платежи каким схемным прокладкам».

На текущий момент средняя оценка квартиры в Киеве стоит порядка 1500 грн. Сам оценщик берет 200-500 грн., остальное — оплата за внесение данных в единую базу оценки. Эксперты подчеркивают, что этот ценник завышен как минимум на треть, уверяя, что реальная стоимость находится в рамках 700-1000 грн. Это услуги оценщикам вместе с правом пользования базой ФГИ.

«Конечно, много зависит от стоимости времени разных профессионалов-оценщиков. Плюс, хранение в базе (хостинг/сервер/блокчейн)», — отметил UBR.ua частный риелтор Александр Гришко.

Что исправят в базе оценки недвижимости

Завышенные цены на налоговую оценку недвижимости возникли из-за дополнительных посредников, без которых нельзя провести сделку. Когда человек продает квартиру и проводит обязательную оценку (с которой будут рассчитываться налоги), ему приходится платить не только оценщикам, но и компаниям, которые вносят данные в вышеупомянутую базу ФГИ. Без этого никак.

Именно услуги допущенных к реестру компаний (аккредитованы при Фонде госимущества) самые дорогие, и именно от них предложат отказаться авторы нового законопроекта, если верить Андрею Герусу.

Оценщикам могут открыть прямой доступ в «Единую базу данных отчетов об оценке». Со всеми вытекающими отсюда последствиями: ответственностью за вносимые данные, за использование базы и пр.

«Вопрос сейчас не в обязательности оценки для целей налогообложения, а в оплате услуг непонятным частным структурам непонятно за что. Оценка должна быть, здесь нет вопросов.

Единственное, что нужно сделать — чтобы оценщики не имели возможность искусственно занижать стоимость объекта в отчете. Видимо в целом все можно оставить, но убрать частные структуры, передав все в управление государству», — подчеркнул в беседе с UBR.

ua президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита.

Какой будет минимальная/максимальная стоимость пользования государственной базой данных ФГИ — пока неизвестно. Ясно лишь, что ее надо обслуживать. Непонятен и новый механизм, который будет предложен законодателями. Есть только надежда на то, что он будет объективным, удобным и недорогим.

Кому нужно оценивать недвижимость

Точно известно, что новый законопроект не коснется новостроек. На первичке покупатель приобретает не квартиры, а инвестирует в строительство квартиры. Все остальное считается вторичкой, то есть когда квартира уже готова и есть владелец.

Следовательно, проект затронет вторичный рынок жилой недвижимости, коммерческих объектов, земли и госимущества. Где проводить оценку обязаны по закону.

«При продаже/покупке вторичного жилья обязательно участие оценщика. Смысл в том, чтобы нельзя было оформить фиктивную продажу по заниженной цене. Именно оценщики должны определять оценочную стоимость квартиры.

Но неясно, что будет иметь большую силу, вердикт оценщика или желание собственника быстрее продать квартиру по заниженной цене, например, в случае какого-то личного форс-мажора», — отметила UBR.

ua эксперт по недвижимости Виктория Берещак.

Объективная оценка недвижимости

Впрочем, цена налоговой оценки — не единственная проблема. У риелторов остается масса вопросов и к механизму оценки, который применяется старой системой ФГИ.

До сих пор никто толком не знает, по каким алгоритмам она определяет цены квартир — данные закрыты. И методология непостижима для экспертов.

Известно лишь, что есть специальные модули, которые мониторят средние цены по разным видам недвижимости, в привязке к запросам продавцов, а не к реальным сделкам по купле-продаже.

Потому эксперты жалуются на то, что алгоритм выдает завышенную стоимость жилья (так называемые хотелки продавцов), и людям приходится серьезно переплачивать на налогах.

 «При продаже приходилось делать оценку на несколько тысяч долларов выше (чтобы система пропустила покупку-продажу) и платить налог соответственно больше, чем по факту договаривались стороны», — рассказал UBR.ua Александр Гришко.

Как новый законопроект будет решить эту проблему — пока и близко непонятно. Не исключено, что он вообще не затронет техническую часть работы оценочной базы данных ФГИ.

Хотя риелторы очень надеются на то, что Фонд госимущества обяжут сделать оценку квартир по-настоящему рыночной и объективной. Ведь от нее зависит самое главное — сумма уплаченных налогов при сделке.

Она может исчисляться десятками и сотнями тысяч гривен.

При покупке-продаже недвижимости уплачиваются следующие налоги:

  • Госпошлина 1% от стоимости имущества (как правило, делится поровну между покупателем и продавцом).
  • Военный сбор 1,5% (платит продавец).
  • Сбор в Пенсионный фонд 1% (не нужно платить, если покупатель приобретает жилье впервые).
  • 5% налог на доход от продажи (если за год проводится более одной сделки продажи).
Читайте также:  Виконавчий збір: що це таке. Як не платити його в 2022році

В украине изменилась процедура оценки недвижимости при сделках купли-продажи

В Украине изменили процедуру оценки недвижимости при сделках купли-продажи. Соответствующий законопроект № 2047-д был принят депутатами во втором чтении и в целом 5 декабря 2019 года.

Документ вступит в силу с 1 января 2020 года. Изменения затронут как покупателей и продавцов, так и нотариусов с оценщиками. Сама процедура усовершенствуется и появятся дополнительные возможности для участников сделок.

Что исправят:

  • Будут ликвидированы электронные площадки, которые выступали в роли посредников;
  • Эти площадки делали процедуру оценки имущества более затратной, непрозрачной и несли в себе коррупционные риски;
  • За услуги внесение отчетов про оценку имущества, подготовленных оценщиком, электронными площадками устанавливалась плата, то есть пользование базой было оплатным;
  • Для рынка недвижимости это означало, что при продаже имущества и его оценке в прайс-услуг оценщика включалась эта сумма. Платить за внесение приходится сейчас именно собственнику имущества;
  • Система автоматической оценки заработает 1 июля 2020 года;
  • 31 января 2019 года электронные площадки отключат от Единой базы, и на время переходного периода до 1 июля, бесплатный доступ к Единой базе будут иметь нотариусы и оценщики.

«Только эти площадки имели право на внесение сведений в Единую базу отчетов про оценку имущества. То есть никаких функций площадки не осуществляли, кроме как внесение отчетов в базу, и то по заявлению оценщика. Вся необходимая работа по подготовке отчета осуществлялась оценщиком, но внести подготовленный отчет оценщик лично не мог», — рассказала младший юрист компании JN Legal Яна Пиоро.

  • Сегодня процедура определения стоимости (для просчета суммы уплаты необходимых налогов) требует от стороны сделки совершения следующих действий:
  • 1) Заказать и оплатить услугу оценки имущества. Срок выполнения оценки типового объекта и составления отчета об оценке – в среднем 3 дня;
  • 2) Заказать и оплатить услуги по регистрации отчета об оценке и проверке информации в специальном модуле Единой базы данных отчетов об оценке (собственник и распорядитель – государство в лице Фонда госимущества) на предмет соответствия рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, среднему ценовому диапазону на аналогичное имущество, сгенерированному Единой базой данных. Указанная услуга предоставляется через авторизованную электронную площадку;
  • 3) Повторно пройти шаг 2 (и повторно оплатить) в случае отрицательного результата проверки.
  • Как изменится цена

Стоимость «услуг» электронных площадок на данный момент составляет от 1 000 до 1 800 грн., в зависимости от стоимости объекта, который вносят в базу через площадку.

Так как в крупных населенных пунктах стоимость жилой недвижимости, как правило превышает 300 000 грн, то чаще всего плата составляет 1 800 грн.

«Эти деньги не шли в госбюджет.

При этом искусственно созданная монополия 4-х существующих площадок (попытки зарегистрировать конкурирующие площадки, не из пула коррупционной схемы, проваливались) позволяла им безнаказанно повышать цены своих «услуг» (в начале их работы в июле 2018 г. стоимость составляла около 400 грн.). Цены площадок ничем не регулируются и не контролируются», — отметил директор юридического агентства «Абсолют» Александр Гладий.

Для сравнения, стоимость услуг оценщика для жилой недвижимости составляет в среднем 800-1 000 грн. То есть услуга оценки имущества в среднем в 2 раза дешевле процедуры регистрации этой оценки в базе Фонда госимущества через электронные площадки.

«По разным оценкам, «площадки-прокладки» принесли владельцам за год от 23 млн до 100 млн грн доходов. Если сюда еще включить суммы откатов и серых схем, заработок может возрасти в 1,5-2 раза», — отметила эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Сколько будет стоить отчет:

  • За формирование Единой базой электронной справки о стоимости объекта недвижимости взимается плата в размере 2,5% прожиточного минимума (чуть более 50 грн);
  • За регистрацию отчета об оценке в Единой базе (в случае несогласия с электронной справкой) взимается плата в размере 10% прожиточного минимума (чуть более 200 грн). Таким образом, процедура станет дешевле как минимум в 6 раз.

Как будет выглядеть на практике

Предлагается абсолютно новый подход к созданию отчетов об оценке имущества:

  • Предусмотрена возможность оценить имущество без привлечения оценщика – собственником имущества, с помощью сервиса Единая база данных отчетов об оценке имущества;
  • Результатом такой оценки будет электронная справка об оценочной стоимости объекта. Цена имущества будет установлена системой автоматически (при помощи автоматического модуля оценки имущества);
  • Процесс определения стоимости имущества станет комфортней, мобильней и быстрее;
  • Предусмотрен прямой открытый неавторизованный доступ в Единую базу для просмотра любых сведений об объекте недвижимости, в т.ч. его стоимости и отчетов об оценке.

«Доступ, внесение, проверка информации осуществляется бесплатно. Формирование электронных выписок про рыночную стоимость объекта недвижимости также бесплатно. Отчет от оценки должен быть в публичном доступе», — заметила Берещак.

Разрешат поспорить с системой

В случае несогласия с результатами проведенной автоматической оценки, предусмотрено, что собственник имущества может привлечь оценщика, который составит отчет и зарегистрирует его в Единой базе.

Оценщики смогут зарегистрировать отчет об оценке исключительно с помощью квалифицированной электронной подписи. Эта мера защиты, чтобы отсеять «серые» площадки, говорят эксперты.

«С целью избежать возможных спекуляций со стороны оценщиков, реформа устанавливает жесткое правило: если сумма, названая оценщиком, отличается от автоматической более, чем на 25%, в регистрации отчета будет отказано.

Но чтобы не тормозить сделки, предусмотрена возможность обжаловать отказ. Ведение четко обозначениях сроков обжалования (в течение 5 дней) является прогрессивным и важным процессом для рынка недвижимости», — говорит Пиоро.

Еще одно нововведение, которое должно уменьшить затраты участников сделок при продаже имущества — нотариусам вернут прямой доступ к Единой базе. Доступ для проверки информации будет бесплатным.

«При заверении сделок с недвижимостью нотариусы смогут самостоятельно осуществить проверку соответствия договорной цены недвижимости с ее стоимостью, которая автоматически генерируется Единой базой. Это сократит транзакционные издержки участников и наиболее логично для типовых объектов, широко представленных на рынке недвижимости», — заметил Гладий.

  1. Реальная стоимость жилья
  2. Из других положительных моментов инициативы можно отметить внесение в Единую базу информации о цене недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.
  3. Такая информация поможет сделать рынок недвижимости более прозрачным, обеспечит значительно более репрезентативный и качественный анализ состояния рынка.
  4. «Использование информации об истинных ценах продажи объектов недвижимости поможет определять стоимость с применением реалистичной информации как оценщикам, так и модулю Единой базы данных», — добавил Гладий.
  5. Глобально сделки станут быстрее и даже проблемные моменты с оценкой имущества будут решаться в установленные сроки, без затягивания.
  6. Но стоить отметить, что автоматическая оценка имущества (самостоятельно субъектом) все же не решит всех проблемных моментов, говорят юристы.
  7. «Скорее всего некоторые продавцы имущества будут вынуждены обращаться к оценщикам, так как предлагаемый автоматический модуль оценки имущества, в том виде, который предложен сейчас, требует доработок и не всегда даст возможность отображать реальную рыночную стоимость объекта», — говорит Пиоро.
  8. Когда нужна оценка
  9. Оценка нужна в случае сделок с недвижимостью на вторичном рынке (купли-продажи, обмен, дарение, пожертвование, наследство, ипотека).
  10. Чтобы провести сделку, необходимо предоставить нотариусу независимую оценку жилья.
  11. Заключение о стоимости объекта нужно нотариусу для госрегистрации и просчетов налогов, которые нужно уплатить со сделки.

Налог может считаться и по нулевой ставке. В таком случае, стоимость объектов в целях налогообложения не определяется. Налоги с продажи квартиры не платятся при одновременном соблюдении двух условий:

  • если квартира пребывала в собственности продавца более 3 лет;
  • если это первая продажа недвижимости в течение календарного года.

Продажа квартиры или другой недвижимости физлицом облагается:

  • налогом на доходы физлиц в размере 5%;
  • 1% в Пенсионный фонд;
  • военным сбором в размере 1,5%.

Указанные налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры.

«Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта», — резюмировал Гладий.

Автор Денис Вергун, ubr.ua

Ссылка на основную публикацию