Открытие рынка земли — 2022: что будет по новому закону с 2022

В течение двух последних лет мы видели множество историй роста. Временами начинало казаться, что дивидендные фишки ушли на второй план, уступив место «инфляционным» гигантам. Однако это не совсем так. Инвесторы часто выбирают акции тех эмитентов, которые могут получить хорошую прибыль и распределяют часть её в виде дивидендов.

В этой статье разберём топ-10 акций, обещающих дать самую высокую дивидендную доходность в 2022 г.

Чтобы понять, какие акции принесут наибольшую доходность, нужно разобраться, какие компании могут получить рекордную прибыль или будут вынуждены заплатить минимум 50% чистой прибыли по МСФО.

В 2021 г. мы наблюдали невероятный рост коммодитиз и стоимости итоговых продуктов, вследствие чего сырьевые компании били исторические максимумы один за другим. Это коснулось производителей стали, алюминия, никеля, газа, нефти, угля и удобрений.

Банки и девелоперы тоже выиграли, но не от роста цен на товары, а от действий правительства, которое стимулировало рост числа покупок недвижимости за счёт программы льготной ипотеки. Таким образом, именно эти сектора могут получить рекордную прибыль.

Коммодитиз от англ. commodities — «товары широкого потребления» — товары, активно перепродаваемые на организованных рынках, например, нефть, газ, драгоценные металлы, зерновые и так далее.

Компаниями, которые в наибольшей степени выиграли от роста цен на товары, стали металлурги («Северсталь», «НЛМК» и «ММК»), представители цветной металлургии («РУСАЛ», En+ Group и «Норникель»), нефтегазовый сектор («Роснефть», «Татнефть», «Лукойл», «НОВАТЭК» и «Газпром»), производители угля («Мечел» и «Распадская»), а также производители удобрений («Акрон» и «ФосАгро»). Среди банков стоит обратить внимание на «Сбербанк» и «ВТБ».

Кроме роста финансовых показателей, при выявлении высокодоходных дивитикеров следует учитывать указ, подписанный премьер-министром РФ Михаилом Мишустиным, согласно которому компании с государственным участием должны выплачивать не менее 50% чистой прибыли в виде дивидендов.

Ранее Дмитрий Медведев уже подписывал подобное распоряжение о выплате не менее половины прибыли по итогам 2015 г.

Но сейчас документ доработан — в новой редакции норма дивидендных выплат зафиксирована бессрочно, а манипулировать размером прибыли за счёт неденежных статей (расходы, связанные с переоценкой курсов валют из-за колебаний рубля, или переоценка активов, по которым не происходит реальной сделки купли-продажи) становится сложнее.

К компаниям, которые обеспечивают наполнение госбюджета, относятся ПАО «АЛРОСА», ПАО «Аэрофлот», ПАО «Газпром», ПАО «ВТБ», ПАО «НК «Роснефть», ПАО «Россети», ПАО «Ростелеком», ПАО «РусГидро», ПАО «Сбербанк», ПАО «Совкомфлот», ПАО «Татнефть», ПАО «Транснефть», а также их многочисленные дочерние организации.

Таким образом правительство пытается диктовать правила «злостным» плательщикам дивидендов. Однако это создаёт риск, что размер выплат акционерам уменьшится, а средства будут направлены на инвестиционную деятельность. С учётом этого предлагаем начать список с госкомпаний, которые гарантированно заплатят минимум 50% чистой прибыли.

Среди компаний госсектора можно выделить акции «АЛРОСА», «Газпрома», «ВТБ», «Сбербанка», «Роснефти» и «Татнефти». Минфин при планировании бюджета предполагает, что поступившие в бюджет дивиденды составят 754,3 млрд руб. по итогам 2022 г. против 442,1 млрд руб. по итогам текущего года.

Из секторов, которые выиграли от роста цен на сырьё, особо выделяются чёрные металлурги — «ММК», «НЛМК», «Северсталь». С цветными металлургами дела обстоят сложнее — «РУСАЛ» не платит дивиденды с 2018 г., а En+ — с 2017. Есть шанс, что выплаты возобновятся, но вряд ли они будут большими. При этом «Норникель» по итогам 2021 г.

выплатит последние дивиденды в размере 60% от EBITDA, которые соответствуют соглашению между компанией и «РУСАЛом». В 2022 г.

«Норникель» планирует изменить дивидендную политику, привязав размер дивидендов к свободному денежному потоку (FCF) вместо EBITDA, что позволит реализовать инвестиционную программу без существенного повышения долговой нагрузки.

Среди угольщиков внимания заслуживают привилегированные акции «Мечела», которые могут дать самую высокую доходность на российском рынке. Но стоит помнить и про «Распадскую», которая в этом году изменила дивидендную политику и ещё может удивить инвесторов.

Далее рассмотрим нефтегазовый сектор. «Газпром» однозначно выплатит рекордные по сумме дивиденды, но доходность не будет запредельной в связи с высокой стоимостью акций. Кроме того, из сектора можно выделить «Татнефть», «Роснефть» и «Лукойл».

Скорее всего, рекордные дивиденды мы увидим и у госбанков. Тем более Минфин уже говорил, что банки могут выплатить вплоть до 75% чистой прибыли. При этом «Сбербанк» не стоит брать в расчёт, так как даже при чистой прибыли в 1 трлн руб. дивидендная доходность едва превысит 6%. А если прибыль «Сбера» будет больше 1,2 трлн руб., дивидендная доходность всё равно составит менее 10%.

В итоге можно выделить следующие бумаги: «Газпром», «Татнефть», «Роснефть», «Лукойл», «ВТБ», «АЛРОСА», «ММК», «НЛМК», «Северсталь» и «Мечел-ап». Рассмотрим результаты этих эмитентов подробнее.

Недавно «Газпром» (GAZP) в рамках отчётности по РСБУ по итогам девяти месяцев 2021 г. сообщил о достижении прибыли в размере 1 трлн руб. При этом форвардная прибыль компании по МСФО по итогам всего 2021 г.

может составить почти 2 трлн руб., что обещает рекордный размер дивидендов «Газпрома». По предварительным оценкам, он может составить от 41 до 43 руб.

на акцию, что при текущих уровнях обеспечит 11,5–12,5% дивидендной доходности.

Открытие рынка земли - 2022: что будет по новому закону с 2022

Рис. 1. Динамика размера дивидендов «Газпрома» 2017–2022. Источник: расчёты автора

Дополнительно акции «Газпрома» могут поддержать более высокие (по сравнению с 2020 г.) цены на голубое топливо, обусловленные высоким спросом, а также ввод в эксплуатацию «Северного потока — 2».

«Татнефть» (TATN) можно назвать дивидендным разочарованием 2020 и 2021 гг. Однако в следующем году ситуация может измениться. Чистая прибыль компании может приблизиться к показателю 2018–2019 гг., достигнув 205–210 млрд руб. Именно в 2018–2019 гг. компания выплачивала рекордные дивиденды.

Размер дивиденда «Татнефти» может составить 60–80 руб. на акцию, что при пересчёте на текущую доходность относительно обыкновенных акций составит 11–15%.

Открытие рынка земли - 2022: что будет по новому закону с 2022

Рис. 2. Динамика размера дивидендов обыкновенных акций «Татнефти» 2017–2022. Источник: расчёты автора

Однако менеджмент компании настороженно относится к выплате дивидендов на фоне обсуждения налогового законодательства в отношении месторождений сверхвязкой нефти и отмены льгот по налогу на добычу полезных ископаемых (НДПИ).

«Роснефть» (ROSN) продолжает развивать свой проект «Восток Ойл», что поспособствует планомерному росту добычи на протяжении текущего десятилетия. При этом компания не планирует снижать дивиденды для финансирования проекта, что может привести к росту дивидендной доходности.

Открытие рынка земли - 2022: что будет по новому закону с 2022

Рис. 3. Динамика размера дивидендов «Роснефти» 2017–2022. Источник: расчёты автора

Аналитики прогнозируют дивиденды «Роснефти» в размере от 52,3 до 61,9 руб. на акцию, что соответствует 8–10% дивидендной доходности относительно текущей стоимости бумаг.

Дивидендная политика «Лукойла» (LKOH) предполагает выплату не менее 100% скорректированного свободного денежного потока. Выплата осуществляется два раза в год — по итогам шести месяцев и по итогам года.

Высокие цены на нефть продолжают поддерживать финансовые показатели компании. По результатам 2021 г. инвесторы могут получить 460 руб. за акцию, а при сохранении растущей тенденции в ценах на нефть дивиденды «Лукойла» за 2022 г. могут превысить 800 руб. Это соответствует более чем 12% дивидендной доходности при текущих котировках.

Открытие рынка земли - 2022: что будет по новому закону с 2022

Рис. 4. Динамика размера дивидендов «Лукойла» 2017— 2022. Источник: расчёты автора

По результатам 2021 г. «ВТБ» (VTBR) планирует заработать исторически максимальную чистую прибыль. Согласно прогнозу самого банка, она должна составить 270 млрд руб. В 2022 г. результаты могут оказаться скромнее — менеджмент прогнозирует 230 млрд руб. чистой прибыли.

При этом уже с текущего года банк планирует направлять на дивиденды 50% чистой прибыли по МСФО.

«ВТБ» ускоренными темпами идёт к своей цели — за девять месяцев работы компания заработала 257,6 млрд руб., то есть для достижения цели осталось заработать всего 16,4 млрд руб. В целом по итогам года банк может выйти на прибыль 340–345 млрд руб.

В последнее время «ВТБ» старается придерживаться паритета дивидендной доходности по всем типам акций. Если практика сохранится и в следующие годы, то по итогам 2021 г. инвесторы смогут получить 0,0065 руб. на акцию. Дивиденды «ВТБ» будут выплачены в июле 2022 г. Однако выплата может быть разделена на два транша для снижения нагрузки на капитал.

Открытие рынка земли - 2022: что будет по новому закону с 2022

Рис. 5. Динамика размера дивидендов «ВТБ» 2017— 2022. Источник: расчёты автора

При текущих котировках акций дивидендная доходность может составить 12,3%.

Алмазный рынок показал небывалые темпы развития, быстро восстановившись после коронакризиса. При этом мировой дефицит алмазов сохраняется, что обеспечит высокий спрос на продукцию компании в ближайшие годы.

По итогам девяти месяцев 2021 г. добыча алмазов составила 23,3 млн карат, что на 1% больше аналогичного периода прошлого года. При этом продажи выросли в 1,4 раза — до 36,1 млн карат, а выручка от продаж достигла 3,3 млрд долл., что в 2,1 раза больше показателя 2020 г. Таким образом, по итогам года компания может получить чистую прибыль около 100 млрд руб.

«АЛРОСА» выплачивает дивиденды в виде доли от свободного денежного потока с учётом мультипликатора «чистый долг / EBITDA». По итогам I полугодия мультипликатор находился в отрицательной зоне.

При сохранении текущей тенденции на дивиденды будет направлено от 70% до 100% свободного денежного потока.

При этом высока вероятность того, что менеджмент распределит среди акционеров весь свободный денежный поток.

Открытие рынка земли - 2022: что будет по новому закону с 2022

Рис. 6. Динамика размера дивидендов «АЛРОСА» 2017— 202. Источник: расчёты автора

Дивиденды «АЛРОСА» могут составить около 15 руб., что равно 11,45% доходности при текущих котировках.

«ММК» (MAGN), «НЛМК» (NLMK) и «Северсталь» (CHMF) объединены в одну группу, так как выручка компаний зависит от роста цен на сталь, которая продолжает торговаться вблизи исторических максимумов, даже несмотря на незначительный откат. В начале 2022 г.

мы можем увидеть более глубокую коррекцию цен на сталь из-за стабилизации соотношения спроса и предложения. Однако она вряд ли превысит 30% от исторических максимумов благодаря растущему спросу со стороны Китая, США и ЕС. По оценкам аналитиков, среднегодовая цена в 2022 и 2023 гг.

может составить 750 и 700 долл. за тонну соответственно.

«ММК», «НЛМК» и «Северсталь» – три из четырёх российских компаний, которые выплачивают дивиденды 4 раза в год.

Сейчас все три металлурга направляют на дивиденды 100% свободного денежного потока. Если говорить о прогнозируемых в 2022 г. выплатах, то дивиденды «ММК» могут составить около 12 руб. на акцию, что при текущих котировках равно 18,46% доходности.

Дивиденды «Северстали» могут быть 321 руб. на акцию, что соответствует 19,45% доходности.

Читайте также:  Позовна заява про визнання права власності на частину квартири

Дивиденды «НЛМК» — 44,23 руб. и 19,66% дивидендной доходности.

Открытие рынка земли - 2022: что будет по новому закону с 2022

Рис. 7. Динамика размера дивидендов «ММК» 2017–2022. Источник: расчёты автора

Открытие рынка земли - 2022: что будет по новому закону с 2022

Рис. 8. Динамика размера дивидендов «Северстали» 2017–2022. Источник: расчёты автора

Открытие рынка земли - 2022: что будет по новому закону с 2022

Рис. 9. Динамика размера дивидендов «НЛМК» 2017–2022. Источник: расчёты автора

Доходности компаний впечатляют, однако их ждёт повышение налога на добычу полезных ископаемых, что может, хоть и незначительно, но сократить размер дивидендов.

Префы «Мечела» могут стать рекордсменами по дивидендной доходности на российском рынке.

Благодаря хорошей конъюнктуре на рынке угля, только за I квартал 2021 г. инвесторы заработали около 46 руб. на привилегированную акцию, что эквивалентно 15% доходности при текущих ценах. II полугодие обещает быть не менее успешным, так как ценовая ситуация остаётся благоприятной.

Чего ждать владельцам привилегированных акций «Мечела»?

Открытие рынка земли - 2022: что будет по новому закону с 2022

Рис. 10. Динамика размера дивидендов привилегированных акций «Мечела» 2017–2022. Источник: расчёты автора

Однако давление может оказать повышение НДПИ. Несмотря на это, по итогам года дивидендная доходность по префам может составить 30–40%.

При анализе доходности в расчёт не брались низколиквидные акции из третьего эшелона, которые могут обеспечить высокую дивидендную доходность при повышенном уровне риска.

Данный обзор выражает субъективное мнение автора и не является рекомендацией к покупке или продаже актива. Всегда стоит индивидуально подходить к рассмотрению каждой инвестиционной идеи и анализировать её согласно вашей торговой стратегии. Если вам требуется консультация по инвестиционным идеям, оставьте заявку.

Что ждет арендаторов и арендодателей в 2022 году?

2021 год оказался для рынка аренды гораздо живее предыдущего: россияне массово возвращались в города с удаленки. Спрос на аренду и жилья, и коммерческих помещений рос, а с ним увеличивались и ставки. Что будет с этим сегментом рынка в наступающем году?

Законопроекты и штрафы

Весной 2022 года депутаты Госдумы начнут изучать законопроект о создании государственной информационной системы по контролю операций на рынке аренды жилья и машино-мест. Необходимость в таком нововведении связана с развитием серого рынка аренды: на сегодняшний день бюджет недополучает от не платящих налоги арендодателей до 162 млрд рублей.

Законопроект предлагает штрафовать собственников, если те в течение 30 дней после заключения договора об аренде не внесут в онлайн-приложение сведения о сделке (физлица должны будут заплатить до 5 тыс. рублей, юрлица — до 50 тыс. рублей). Проект закона предусматривает, что все взаиморасчеты между хозяевами и их жильцами должны будут проводиться через систему Минстроя.

Вот-вот будет принят проект, добавляющий в Гражданский кодекс РФ две новые главы: «О праве собственности на недвижимость» и «Недвижимые вещи» (на момент публикации законопроект прошел третье чтение в Госдуме).

Документ уравнивает в правах собственников машино-мест и собственников другой недвижимости в здании, объяснил «РБК-Недвижимости» Андрей Саунин, глава Saunin Law Practice. Такое равенство дает право пользоваться общим имуществом здания и прилегающей территорией.

Следовательно, машино-места теперь можно будет сдавать в аренду не через суд (как раньше), а с согласия двух третей всех собственников дома.

Плавное развитие без неожиданностей

Большинство экспертов рассчитывают на спокойный год. «Если в следующем году не произойдет чего-то экстраординарного, то рынок аренды продолжит стабильное развитие — небольшое затишье на новогодние и майские праздники из-за временного снятия лотов с экспозиции, заметный рост спроса ближе к осени», — прогнозирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Рынок аренды сильно зависит от внешних условий: если что-то подрывает платежеспособность арендаторов, он заметно замедляется.

Юлия Дымова напоминает, что такую картину мы наблюдали в 2020 году, когда во время весеннего локдауна и последующих ограничений в Москве массово закрывались предприятия сферы услуг, офисные работники переходили на удаленку, студентов перевели на дистанционное обучение.

По ее словам, из-за масштабного оттока иногородних арендаторов арендные ставки незначительно снизились. «В 2021 году жизнь начала входить в обычную колею, люди стали возвращаться в Москву, а рынок аренды сразу же ответил ростом спроса, сокращением предложения и ростом ставок».

Мнение о том, что в следующем году рынок жилой аренды Москвы будет развиваться по обычному сценарию (если этому не помешают какие-то непредвиденные факторы), поддерживает и Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости».

«С мая в сегменте произойдет некоторый спад спроса, связанный в том числе с тем, что иногородние студенты на время летних каникул возвращаются домой. Летом вырастет срок экспозиции арендных квартир — клиентов на них придется искать дольше. Но в августе, наоборот, вероятен всплеск спроса, так как студенты вернутся в столицу и будут искать жилье», — полагает эксперт.

Но, на ее взгляд, если будет введен очередной локдаун, то стоит ожидать повышения интереса к аренде — люди будут искать более просторные варианты (и в городе, и за городом), считает Елена Мищенко. Одно дело, когда все члены семьи уходят на работу или учебу, другое — когда они живут и работают в одной квартире.

Ставки аренды не удивят

Если год обойдется без потрясений, не будет и шокирующих скачков ставок — в этом уверены все опрошенные эксперты: при стабильном развитии рынка ставки растут медленно и преимущественно на величину инфляции.

Елена Мищенко прогнозирует рост ставок в пределах 5%: «Колоссального повышения цен на аренду мы не ждем.

Но в этот сегмент все чаще переходят квартиры, расположенные в новостройках, а это объекты хорошего качества и с соответствующей ценой.

При этом такие лоты отвечают спросу: большинство арендаторов ищут хорошие варианты с ремонтом и новой мебелью. А вот «бабушкины» квартиры малоликвидны — ими интересуются те клиенты, у которых нет средств на условия получше».

Выше 5% ставки вырастут, если увеличатся ипотечные ставки: некоторые уже не смогут позволить себе покупку квартиры, и будут снимать жилье. Поэтому возможен рост цен в пределах 10% за год. 

Еще больший рост маловероятен: все-таки спрос на аренду квартир не так велик, чтобы привести к значительному росту арендных ставок, объясняет Елена Мищенко.

Есть некоторые шансы и на снижение ставок. Перспектива устроена так: многие покупали недвижимость в 2021 году с инвестиционными целями.

Часть из них теперь захотят перепродать приобретение, другие, вероятно, будут сдавать его в аренду. Эти собственники начнут выходить на рынок аренды уже в 2022 году.

Не исключено, что объем арендного предложения начнет пополняться. Если это произойдет, можно ждать небольшого снижения ставок, отмечает Елена Мищенко.

Подобную точку зрения разделяет и Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость». По ее словам, увеличение срока экспозиции и ограниченность платежеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок.

«Но нижняя ценовая планка, которая этой осенью поднялась на 50%, в ближайшее время вряд ли вернется на прежний уровень: во-первых, предложение пополняется медленно, во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно», — комментирует собеседница Циан.Журнала.

Цены на аренду напрямую связаны с состоянием рынка купли-продажи. Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», указывает, что не стоит сбрасывать со счетов грядущее сокращение количества сделок на рынке купли-продажи. Это произойдет из-за роста ипотечных ставок — по его прогнозам, объем сделок уменьшится примерно на 20%.

«Приведет ли это к коррекции цен, будет зависеть от нескольких факторов: в частности, от изменения объема предложения и уровня инфляции в стране.

Если Центробанку удастся затормозить инфляционные процессы за счет ключевой ставки, можно будет говорить о коррекции цен на жилье.

В противном случае даже при сохранении фактической стоимости квартиры финансовая нагрузка на покупателя увеличится», — уточняет эксперт.

Краткие итоги 2021 года на рынке аренды

Спрос. В ноябре 2021 года спрос на аренду оказался выше уровня допандемийного 2019-го на 27% и выше уровня 2020-го почти в два раза. Такие данные приводят аналитики «Миэль».

Предложение. К концу 2021 года рынок аренды подошел с дефицитом предложения. Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль», объясняет это так: 2020–2021 годы оказались очень горячими для рынка купли-продажи. Влияли и льготная ипотека, и низкая ставка рефинансирования, и отложенный спрос — все эти факторы разогнали цены.

https://www.youtube.com/watch?v=d2B7d_yCWCY

За год рост цен на жилье в Москве составил 25%. В итоге многие собственники, которые ранее сдавали квартиры, решили продать их по хорошей цене на волне спроса — отсюда и дефицит в сегменте аренды. 

Если в ноябре 2020 года объем предложения однокомнатных квартир на столичном рынке аренды оценивался примерно в 16 тыс. объектов, то сейчас — только в 9 тыс.

Всё это спровоцировало и рост цен: за последние полгода арендная ставка, например на те же однокомнатные квартиры, в столице возросла в среднем на 12–15%, а объем предложения сократился на 40%.

Рынок недвижимости 2022: как на нем заработать

За последние полтора года россияне могли в очередной раз убедиться, что не стоит списывать со счетов жилую недвижимость в качестве инструмента для сбережения средств.

Цены на вторичном рынке в Москве и Московской области с начала 2020 г. выросли в полтора раза. В новостройках рост оказался еще сильнее и составил 58–60%.

  В чуть меньшем масштабе аналогичная ситуация наблюдалась и в других мегаполисах.

Ключевым драйвером роста цен стало снижение ставок по ипотеке на фоне падения объемов текущего строительства. В ответ на пандемийные риски в 2020 г. Банк России резко снизил ключевую ставку до 4,25%.

Одновременно правительство запустило программу господдержки девелоперов, в рамках которой ипотеку на первичное жилье можно было оформить по ставкам в районе 6%.

В результате средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась, а объемы ипотечных сделок резко выросли.

При этом переход отрасли на продажи через эскроу-счета способствовал сокращению объема текущего строительства, который достиг минимума в феврале 2021 г. Высокий спрос на фоне снижающегося предложения стал стимулом для роста цен. Дополнительное давление оказывала растущая себестоимость строительства из-за скачкообразного повышения цен на ключевые стройматериалы.

В 2022 г. ожидается замедление рынка. Из-за сокращения господдержки и роста ключевой ставки, которая может достигнуть 8,5%, ставки по ипотеке в 2022 г. могут вырасти.

На графике выше видно, как в августе средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам развернулась к росту.

По итогам ноября мы можем увидеть еще один скачок, поскольку в этом месяце банки корректировали свои программы после жесткой риторики ЦБ на заседании 22 октября.

Читайте также:  Лідери ринку. Рейтинг юридичних компаній-2022

Рост ставок по ипотеке, высокие цены на квадратные метры и стремительно дорожающая потребительская корзина могут сделать жилье менее доступным для населения и охладить спрос в 2022 г. Это будет ограничивать возможности девелоперов по дальнейшему переносу в цены растущей себестоимости, оказывая давление на маржинальность.

Снижение цен на новостройки не ожидается, по крайней мере на премиальных рынках в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Скорее, цены выйдут на плато на фоне снижения объемов продаж.

Возможен рост числа всевозможных маркетинговых и стимулирующих мероприятий от застройщиков, маскирующих точечное снижение цен под видом скидок и рассрочек.

В большей степени это может быть характерно для застройщиков, у которых отсутствуют уверенные конкурентные преимущества на уровне продукта.

На вторичном рынке объем предложения и число сделок также могут сократиться. Так как собственники жилья не имеют ограничения по цене снизу в виде себестоимости, наиболее мотивированные продавцы могут соглашаться на скидки, что может способствовать снижению цен в наиболее перегретых регионах. Однако в среднем по стране ощутимого снижения не ожидается.

Далее рассмотрим, как российский инвестор в 2022 г. может заработать на недвижимости и других активах, связанных с ней.

Инвестиции в недвижимость напрямую

Для собственников инвестиционной недвижимости декабрь 2021 г. – январь 2022 г. могут стать оптимальным тактическим моментом, чтобы получить за свой объект хорошие деньги и разместить их в других активах. Это справедливо для спекулятивного подхода.

Долгосрочным инвесторам опасаться нечего — ипотечного пузыря или иных предпосылок для серьезного и длительного падения цен не наблюдается. На длинной дистанции в России недвижимость еще долго будет оставаться надежным инструментом для сбережения капитала.

Для покупок в инвестиционных целях сейчас может быть не самый подходящий момент. Вероятно, более привлекательные предложения могут появиться к лету 2022 г., хотя ставки по ипотеке к тому моменту могут оставаться высокими. Впрочем, для долгосрочных вложений на 10 лет и более разница в цене между покупкой сегодня и через полгода может быть не так значительна.

Акции девелоперов

В 2021 г. в числе отстающих оказались ЛСР и Эталон, которые не смогли в полной мере извлечь выгоду из конъюнктуры из-за дефицита предложения. Сейчас компании активно работают над пополнением земельного банка, чтобы выйти на достойные объемы реализации в 2022–2023 гг.

В этом плане Эталон, на мой взгляд, обеспечивает открытую коммуникацию с инвесторами и дает четкий график восстановления объемов продаж и текущего строительства. Также Эталон сейчас самый дешевый в секторе по мультипликаторам, что подчеркивает привлекательность его акций.

ПИК, действующий лидер рынка, в 2021 г. показал рекордные результаты, а его акции обновили исторические вершины. Взгляд на компанию остается позитивным, хотя в 2022 г. показатели могут замедлиться. Дополнительным драйвером для акций ПИК являются шансы на включение в индекс MSCI Russia на ребалансировке в мае 2022 г.

Акции группы Самолет в 2021 г. принесли инвесторам выдающуюся доходность. С начала года бумаги выросли в цене более чем в 5 раз. Инвесторы высоко оценили потенциал роста бизнеса. На горизонте 2022–2023 гг. компания планирует провести SPO, в результате чего free-float вырастет до 30–40%. Это ощутимо повысит ликвидность и сделает бумагу привлекательной для крупных инвесторов.

Облигации девелоперов

Доходности на рынке облигаций в 2021 г. существенно выросли. С учетом того, что пик по инфляции и уровню ключевой ставки может быть не за горами, облигации со сроком погашения через 2–3 года выглядят привлекательным инструментом для размещения капитала.

В 2020–2021 гг. девелоперы активно выходили на долговой рынок, так что предложение в секторе есть. В обращении находятся рыночные выпуски облигаций от 25 эмитентов общим объемом эмиссии более 300 млрд руб.

Особенность сектора в том, что отраслевые риски девелоперов считаются достаточно высокими. Несмотря на то, что большая часть облигаций имеют рейтинги по национальной шкале от BBB-  до A+, доходности в основном превышают 10%.

С одной стороны, это возможности для инвесторов получить высокую доходность, инвестируя в бумаги качественных компаний. С другой — следует внимательно оценивать риски компаний, потому что даже самые надежные эмитенты не застрахованы от конъюнктурных проблем.

В таблице ниже мы представили выпуски облигаций, которые выглядят интересными на горизонте 2022–2023 гг.

Ипотечные облигации — зарабатываем на чужой ипотеке

Бум по выдаче ипотечных кредитов положительно сказался не только на продажах застройщиков, но и на объемах активно развивающегося рынка ипотечных облигаций.

Ипотечная облигация (ипотечная ценная бумага, ИЦБ) — это облигация, выпущенная банком и обеспеченная платежами его клиентов по ипотечным кредитам.

В основе такой облигации лежит пул ипотечных кредитов, платежи по которому направляются инвесторам в виде купонов.

Крупнейшим агентом по выпуску ИЦБ в России является ДОМ.РФ. Его выпуски составляют более 90% всего рынка ИЦБ. Ипотечные облигации в России представляют хорошую возможность для инвестора получить долгосрочную доходность выше ОФЗ при высокой надежности вложений. При этом минусом будет низкая ликвидность и небольшой перечень бумаг, доступных к покупке.

Перечень биржевых ИЦБ можно найти на сайте Московской биржи. Эти бумаги считаются сложным финансовым инструментом и доступны для покупки только квалифицированным инвесторам.

Подробнее об ипотечных облигациях можно прочесть в специальном материале: Ипотечные облигации. Что это и как на них заработать

Инвестиции по-крупному — ЗПИФы недвижимости

Инвестировать в квадратные метры можно через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), в которых средства инвесторов собираются в единый пул и вкладываются в жилую и коммерческую недвижимость.

Через ЗПИФ у инвестора появляется возможность стать совладельцем крупных торговых и бизнес центров, производственных площадок или просто получить диверсифицированный портфель и профессиональное управление, обладая сравнительно небольшой суммой средств.

По данным Investdunds.ru, на российском рынке существует более 140 различных фондов, инвестирующих в недвижимость и доступных для неквалифицированных инвесторов. Но инвестировать получится далеко не в каждый из них. Как правило, фонд собирает средства пайщиков под конкретный объект, а когда необходимая сумма собрана, закрывает прием средств до следующей сделки.

При выборе ЗПИФа важно внимательно изучить стратегию фонда, условия для инвесторов и все комиссии, которые необходимо будет уплатить за управление. Важно помнить, что успех фонда в прошлом не гарантирует успеха в будущем.

Инвестиции за рубежом — REITs

На американском рынке существует такой инструмент для инвестиций как REIT. Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

Инвестиции в REIT — возможность сделать ставку на зарубежный рынок недвижимости.

В специальном материале, посвященном этому инструменту, мы выделили два наиболее интересных фонда, которые могут принести хороший доход инвестору.

Это Public Storage (PSA), специализирующийся на сдаче в аренду помещений для хранения бытовых вещей, и Realty Income (O), специализирующийся на недвижимости в США, используемой ритейлерами.

БКС Мир инвестиций

Треть жизни на кредит и падение рынка на четверть: что будет с ипотекой в 2022 году

В 2021 году рынок ипотеки достигнет рекордных показателей: 5,5-5,6 трлн рублей против 4,4 трлн рублей годом ранее, говорится в исследовании НКР, которое изучил Forbes. На такой рост повлияли  льготные программы по жилищному кредитованию и низкие ставки по ипотеке.

Но в следующем году все изменится: во второй половине этого года условия льготной программы «Ипотека под 6,5%» ужесточились, а ЦБ в течение года повышал ставку и довел ее до 8,5%, что заставило банки повышать ставки по собственным программам. 

В следующем году ставки по ипотеке могут превысить 10%. В 2022 году рынок снизится на 10% — до 5 трлн рублей, но этот показатель будет выше, чем за любой другой год, кроме 2021-го, говорится в материалах НКР.

Число выданных кредитов может упасть на 20-25% по сравнению с текущим годом, но это будет частично компенсировано тем, что вырастет средний размер ипотечного кредита.

Он к концу 2022 года прибавит 10-12% и достигнет 3,6 млн рублей. 

Средний срок ипотечных кредитов растет уже не первый год: если в 2019 году он не превышал 17 лет, то к концу этого года превысит 21 год, а по итогам 2022 года достигнет 23 лет. Это примерно соответствует трети средней продолжительности жизни в России, указывает НКР. 

Что прогнозируют банки

Forbes опросил 10 банков с крупнейшими портфелями ипотеки. В 2022 году ставка по ипотеке превысит двузначный уровень, соглашается ВТБ. Она может даже «перешагнуть» уровень 10%, считает директор департамента ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. 

По прогнозу Альфа-банка объемы ипотечного кредитования сократятся примерно на 20-30%. То есть в следующем году в стране будет выдано примерно 4,8-5 трлн рублей ипотечных кредитов, говорит директор департамента развития залогового кредитования Альфа-банка Артем Иванов. Спрос на жилищные кредиты, по его словам, будет сокращаться примерно на 10-15% как на новостройки, так и на готовое жилье.

Стоимость стандартных ипотечных кредитов может вырасти в среднем на 1,5-2 п.п, говорит начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева. По ее словам, из-за этого сократится кредитование физлиц в следующем году.

Если ЦБ в очередной раз повысит ключевую ставку на следующем заседании в 2022 году, ставки по ипотеке вырастут до 10-10,2%, спрогнозировал в интервью РБК глава института развития в жилищной сфере «Дом РФ» Виталий Мутко.

Ставки по ипотеке с высокой вероятностью превысят 10%, говорит директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Людмила Кожекина. По ее словам, рост ипотечного кредитования в 2022 году замедлится на фоне повышения процентных ставок, и в связи с исчерпанием платежеспособного спроса и низких темпов роста доходов населения.

С другой стороны, из-за роста цен на недвижимость часть потенциальных заемщиков отложат решение о покупке недвижимости. Но замедление будет не таким сильным из-за роста среднего чека ипотечного кредита, говорит она.

Портфель ипотечных кредитов вырастет в 2022 году в пределах 15-17% против 27% по итогам 2021 года, прогнозирует Кожекина.

Увеличение сроков погашения ипотеки в целом выгодно банкам, поскольку длинные кредиты обеспечивают более стабильных процентные доходы, говорит Кожекина. Но это может стать проблемой в будущем — есть риск ухудшения качества кредитного портфеля. 

Россиянам рассказали, что будет с ценами на жильё в 2022 году

Александр Слабиев, редактор новостей

Читайте также:  Divorce without presence in court and registry office

2021 год стал рекордным для рынка недвижимости по многим параметрам, в том числе по росту стоимости как новостроек, так и вторички. Ещё летом в Центробанке заметили признаки перегрева на рынке.

В том числе для его охлаждения регулятор планомерно начал поднимать ключевую ставку. На фоне этого рост цен сбавил обороты, но не остановился.

Опрошенные «Секретом» эксперты говорят, что надеяться на сильное падение цен в 2022 году нет нужно.

2021 год показал массу рекордов — по объёму продаж новостроек, по уровню спроса и уровню цен, рассказал «Секрету» директор департамента проектного консалтинга агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев. На это повлияло несколько факторов, в частности рост цен на стройматериалы и льготная ипотека (6% годовых), которая стимулировала спрос.

По данным Объединённого кредитного бюро, за январь — октябрь 2021 года россияне взяли рекордные 4,28 трлн рублей ипотечных кредитов.

Повышенный спрос подогрел рост цен на жильё по всей стране. Средняя стоимость квадрата вторички за первые 11 месяцев 2021 года выросла на 22,43%, до 79 200 рублей.

В Москве показатель увеличился на 20,07%, до 287 300 рублей, в Санкт-Петербурге — на 18,11%, до 166 700 рублей. Сильнее всего жильё подорожало в Краснодарском крае.

Там квадрат вторички вырос почти на 70%, до 94 300 рублей. В Сочи прирост составил 54,24% (до 193 900 рублей).

«В среднем каждый месяц квадрат вторичного жилья в России прибавлял по 2,06% к стоимости. С начала года ещё один город перешагнул отметку в 100 000 рублей за 1 кв. м: в Казани с января по ноябрь средняя стоимость предложения квадратного метра выросла на 28,77%, достигнув 110 492 рублей за 1 кв. м», — сообщила консалтинговая группа SRG.

Новостройки в среднем по России за год подорожали на 29–38%. Средняя стоимость 1 кв. м в городах с населением от 500 000 человек за год увеличилась на 33%, до 102 000 рублей, сообщил «Циан».

Стоимость загородной недвижимости по стране за год также увеличилась (на 13%) и в среднем составила рекордные 5,1 млн рублей.

В августе в Центробанке сообщили о возможном пузыре на рынке жилья.

Помимо дешевых кредитов, на это повлиял рост потенциально проблемных займов: с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки.

Глава комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Эльвира Епишина отметила, что ситуации в разных городах очень сильно отличаются, тем не менее в целом по России рынок жилья действительно очень перегрет.

Чтобы избежать проблем, ЦБ начал превентивно повышать ключевую ставку, которая до марта 2021 года держалась на рекордно низком уровне — 4,25% годовых. За девять месяцев целевой показатель вырос до 8,5%.

Это сразу дало эффект: ипотечные кредиты без госфинансирования стали дороже. Кроме того, с лета 2021-го изменились условия выдачи льготной ипотеки: ставку подняли до 7% годовых.

При этом до 3 млн рублей снизилась максимальная сумма кредита для всех регионов.

В итоге в октябре цена жилья начала снижаться по всей России. В Москве цена на новостройки упала на 2,3%, в Подмосковье — на 0,8%, в Санкт-Петербурге рост цен остановился.

«В остальных регионах в октябре произошло снижение цен на первичку примерно на 1%, в среднем до 82 000–83 000 рублей за 1 кв. м.

На вторичном рынке цены в целом по стране практически прекратили рост, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где они прибавили 1–2% в октябре», — сообщала «Лента.ру».

Кредитов тоже стало меньше — в октябре 2021 года россияне взяли на 4% меньше займов (145 000 рублей), чем в сентябре 2021-го, и на 29% меньше, чем в октябре 2020 года. А размер самих кредитов сократился на 2% и 16% соответственно.

В итоге начиная с третьего квартала 2021 года рынок начал стабилизироваться, рассказал «Секрету» Роман Родионцев. Что же будет в 2022-м?

Главный тренд, который продолжится и в 2022 году, — это приближение уровня ипотечных ставок и уровня предложения к показателям 2018/2019 годов, считает Родионцев.

Справка. По итогам 2019 года, по данным «Дом.РФ», средняя ипотечная ставка для новостроек составила 8,7%, а для вторичного жилья — 9,3%. В среднем за 2019 год ставка равнялась 9,9%.

А вот серьёзного удешевления жилья ждать не стоит. По словам эксперта, дорожает всё: стоимость труда, затраты на запуск проекта и цены на стройматериалы. Эксперт РЭУ им. Г.В.

Плеханова Кава Ходжа в комментарии Regnum также заявил, что в конце первого квартала 2022 года ускорится рост цен на стройматериалы: «Рост цен может продолжиться и в конце первого квартала 2022 года, что автоматически приведёт к увеличению расходов строительных компаний».

Жильё экономкласса

О ситуации на рынке бюджетного жилья рассказал «Секрету» владелец агентства недвижимости «Авеню-МСК», управляющей компании «Ма-Трёшка» Вадим Богач.

По его словам, к концу 2021 года рост цен на недвижимость этого сегмента существенно замедлился и практически остановился.

Причём эта тенденция отмечена и в ценах на сталинки в центре Москвы, хотя их нельзя отнести к экономичному сегменту жилья, но и элитным называть тоже не стоит.

«Стоит отметить, что в целом уменьшился спрос на покупку жилой недвижимости. В первую очередь это связано с изменениями условий кредитования как на первичном, так и на вторичном рынках. Проценты по кредитам выросли, следовательно, москвичи стали реже брать займы в банках. Количество покупателей экономсегмента сильно сократилось», — рассказал Богач.

Такой вывод он сделал по количеству обращений в агентство недвижимости: если раньше желающих купить по аукционному методу однокомнатную квартиру было 70 человек, то сейчас 30. «То есть нет ажиотажа, который обычно бывает в конце года», — отметил Богач.

«Считаю, что ситуация останется прежней в начале 2022 года, так как рынок недвижимости инертен, и резкого снижения цен наблюдать мы не будем. Но поскольку спрос сократился, то продавцы будут вынуждены снизить цены.

По моим прогнозам, это будет происходить в течение всего первого полугодия наступающего года, если правительство не пересмотрит условия кредитования», — рассказал эксперт.

Он предложил проследить тенденции на рынке бюджетного жилья на примере 2020–2021 годов: снижение ипотечной ставки на покупку жилья на первичном рынке подстегнуло продажи и на вторичном рынке.

«Что происходило? Москвичи продавали старые квартиры и могли более выгодно вложиться на приобретение новой. Таким образом, первичный рынок стимулировал вторичный. Если ничего подобного не произойдёт, то, скорее всего, рынок недвижимости просядет во втором полугодии 2022-го, и это будет очень ощутимо», — считает Богач.

По поводу рынка жилья экономкласса в остальных регионах, эксперт отметил, что он более активный благодаря действующей до 1 июля 2022 года программе льготной ипотеки. «В ближайшее время понижения цен там не ожидается. В целом рынок недвижимости в регионах намного живее и динамичнее, чем столичный», — добавил Богач.

Элитное жильё

По итогам 2021 годацена 1 кв. м элитной жилой недвижимости в Москве достигнет 1 266 000 рублей, а в 2022 году — 1 355 000 рублей, считает региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьёв.

По словам эксперта, в 2022 году в Москве и по России в целом ожидается восстановление баланса спроса и предложения, а также замедление темпов роста цен. «Серьёзных рисков для появления и реализации новых проектов на рынке не предвидится, к выходу готовится несколько интересных новинок», — отметил Соловьёв.

Он добавил, что ожидается пополнение пула девелоперов элитной недвижимости: сразу несколько компаний, работающих в более бюджетных классах, планируют выйти в дорогой ценовой сегмент. Что касается покупателей, то при выборе жилья для них по-прежнему на первом месте будут локация, бюджет покупки и качественные характеристики проекта.

«Существенная динамика цен, +42% за год в сегменте, связана с целым комплексом факторов. Во-первых, влияние оказало сокращение предложения на фоне высокого уровня покупательской активности. Другая причина — регулярное повышение цен в реализуемых новостройках столицы.

Новые проекты также выходят по более высоким ценам, что обусловлено как параметрами жилых комплексов, то есть их уникальностью, повышением качественных характеристик, так и ростом себестоимости строительства в связи с удорожанием строительных и отделочных материалов, затрат на рабочую силу и других издержек», — добавил Соловьёв.

По поводу ситуации на вторичном рынке элитного жилья Соловьёв добавил, что он следует тенденциям первичного, демонстрируя положительную динамику.

«Особенно сейчас, под давлением рекордного роста цен в новостройках, продавцы квартир на вторичном рынке также боятся продешевить, что станет сдерживающим фактором роста спроса.

Необходимо принимать во внимание как моральное и техническое устаревание жилых комплексов, так и тот факт, что в условиях растущей конкуренции на рынке высокобюджетного жилья новые проекты имеют более сбалансированную концепцию, «начинку» и инженерное оснащение, отвечающие современным мировым стандартам», — рассказал представитель Knight Frank.

Загородная недвижимость

Ещё одним общероссийским трендом можно считать развитие ИЖС — появление и популяризацию ипотечных программ для данного вида недвижимости. В этот сегмент рынка начинают проникать и крупные игроки, чего раньше не было в принципе.

О ситуации на рынке столичной загородной недвижимости «Секрету фирмы» рассказал директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.

На первичном рынке рост цен обусловлен изменением структуры предложения и повышением цен на пул лотов в нескольких посёлках в Подмосковье.

Средний бюджет предложения коттеджей увеличился на 82%, до 330 млн рублей, таунхаусов — на 35%, до 54 млн рублей, а средняя цена сотки земли — на 9%, до 4,4 млн рублей.

По его словам, рост цен в большей степени связан с изменением структуры предложения: лоты с завышенными площадями и стоимостью остаются невостребованными, объём ликвидного предложения на первичном и вторичном рынках сокращается.

«Динамика показателей на рынке загородной недвижимости будет зависеть от выхода новых проектов: мы ожидаем старта продаж нескольких новых посёлков, с учётом их выхода объёмы предложения пополнятся, при этом ценовая динамика будет зависеть от характеристик нового предложения: удалённости, направления и характеристик объектов. В целом с учётом сформировавшегося дефицита и по-прежнему высокого спроса на загородное жильё снижения цен мы точно не ждём», — резюмировал Михайлик.

Коллаж: «Секрет фирмы», depositphotos.com, Unsplash, Unsplash License

Все секреты бизнеса у нас в телеграме

Ссылка на основную публикацию