Як перевірити забудовника перед купівлею житла

Щороку в Україні збільшується кількість людей, які постраждали від шахрайства на будівельному ринку, та мають квартири в «заморожених» недобудовах. Лише в Києві більш ніж половина новозбудованих житлових комплексів можна зарахувати до категорії ризикових.

Разом із YouControl розповідаємо, як перевірити забудовника з допомогою відкритих даних перед купівлею житла та розпізнати «проблемну» забудову.

У юридичній площині такого терміну немає. Але на практиці це об’єкти незавершеного будівництва, що не відповідають місцевим вимогам і національному законодавству.

Є два основні різновиди «проблемних» новобудов:

  1. ті, на яких припинено будівництво та зупинений продаж житла
  2. ті, що активно продаються на ринку, попри невідповідність законодавству

За оцінкою бюро «Нерухомі», на столицю припадає більш ніж половина «проблемних» новобудов: із 215 ЖК, у яких, станом на липень 2021 року продають житло, 123 вважаються «проблемними». Приблизно 10% із них, а саме ‒ 49, стоять заморожені роками.

Як перевірити забудовника перед купівлею житла

Якщо забудовник порушує законодавство, це може,в кращому разі, затягнути процес введення будинку в експлуатацію, а в гіршому – призвести до того, що покупець втратить кошти, а квартиру так і не отримає.

За даними бюро, основними порушеннями забудовників є:

  • відсутність дозвільних документів на будівництво або права користування земельною ділянкою;
  • повідомлення про початок будівництва до отримання дозволу;
  • використання присадибних ділянок для будівництва висотних багатоквартирних будинків;
  • порушення цільового призначення земельної ділянки та невідповідність документації фактичним намірам забудови;
  • будівництво не за проєктом (добудова зайвих поверхів тощо);
  • невідповідність намірів забудови фактичному будівництву.

Якщо в житловому комплексі, у якому ви хочете придбати квартиру, є такі порушення, краще відмовитися від придбання нерухомості в ньому.

Під поняттям «забудовник» люди зазвичай мають на увазі компанію, яка одночасно і будує, і продає об’єкти нерухомості. Проте найпоширенішим способом продажу ще не збудованих квадратних метрів є:

  • продаж майнових прав на майбутній об’єкт;
  • участь у фондах фінансування будівництва;
  • укладення інвестиційних договорів для залучення коштів для будівництва;
  • участь у житлово-будівельних кооперативах;
  • придбання цільових облігацій із наступним обміном на житло.

Тому маємо «комплексного» забудовника, що в основному складається з таких суб’єктів: замовник будівництва, забудовник (фактичний), генпідрядник (підрядник), управитель Фонду фінансування будівництва, Житлово-будівельний кооператив, емітент.

Навіщо так ускладнювати? Справа у зниженні витрат коштом податків: квартира спочатку передається до підконтрольного забудовникові суб’єкта (наприклад – до інвестфонду або інвесткомпанії) за нижчою ціною, який надалі передає квартиру кінцевому покупцеві за остаточною вартістю. Так відсутній податок на прибуток і занижується база оподаткування ПДВ.

У таких схемах покупець зазвичай віддалений від забудовника як мінімум одним «посередником». Це фактично сприймається покупцем як придбання нерухомості, проте в такому випадку застосовуються зовсім інші права й обов’язки сторін. Як наслідок, у покупця (інвестора) немає гарантії, що він отримає нерухомість, за яку заплатив.

За відсутності реальних альтернатив покупці в Україні змушені ризикувати. Проте навіть у такій ситуації можливо знизити ризики з допомогою перевірки забудовника. А точніше – всіх суб’єктів, що входять до його складу. Зробити це можна з допомогою відкритих джерел – державних реєстрів та аналітичної системи YouControl.

  • перевірка за кодом ЄДРПОУ: не варто перевіряти компанію лише за назвою, адже співзвучних найменувань може бути чимало;
  • юридичний статус: чи не банкрут, чи не перебуває компанія в процесі припинення;
  • місцеперебування: чи це не адреса масової реєстрації (де зареєстровані ще десятки інших організацій), житловий фонд або тимчасово окупована територія.
  • короткий «вік» підприємства може вказувати на відсутність досвіду роботи для проведення діяльності, уникнення перевірок контрольними органами, знаючи наперед злочинну мету;
  • вид і термін діяльності за КВЕД: чи відповідає він тим послугам, які надає компанія та чи достатній досвід роботи за напрямом;
  • уповноважені особи: відсутність керівника або його «множинність» (коли учасник, керівник, бенефіціар чи головний бухгалтер – це одна особа) – ознака фіктивної діяльності;
  • заборгованість: відкриті виконавчі провадження або податковий борг свідчать про ненадійність.
  • часті зміни місцеперебування, найменування, учасників і керівників, КВЕД – може стверджувати про: відсутність досвіду роботи або приховування незаконної діяльності.
  • аналіз судових рішень за участю забудовника та пов’язаних із ним осіб може розповісти, чи не має учасник будівництва звинувачень у шахрайстві, невиконанні договорів. Чи виконує рішення суду, чи його потрібно до цього змушувати відповідним службам.
  • ліцензії/дозволи: в реального забудовника/підрядної організації має бути: зареєстрований КВЕД 41.20 Будівництво житлових і нежитлових будівель; ліцензія на здійснення господарської діяльності з будівництва; дозвіл на виконання будівельних робіт; декларація про початок виконання підготовчих і будівельних робіт. В інвестиційного фонду, компанії з управління активами, управителя фонду фінансування будівництва має бути чинна ліцензія на провадження професійної діяльності на фондовому ринку. Останній повинен мати статутний капітал не менше 1 000 000 євро.

Більшість сучасних способів продажу квартир у новобудовах є різновидами інвестування в житлове будівництво, що реалізуються через механізми, в яких покупець фактично віддалений від реального забудовника.

У таких схемах може бути залучено багато суб’єктів: замовники будівництва, забудовники, генпідрядники (підрядники), а також емітенти, управителі, фонди фінансування будівництва, житлово-будівельні кооперативи тощо.

Загальна перевірка ризиків на основі відкритих джерел може виявитись недостатньою без розуміння фактичних правовідносин усіх суб’єктів будівельного «ланцюга». Якщо у вас виникають серйозні сумніви щодо забудовника, не зайвим буде звернутися за професійною юридичною консультацією.

Як перевірити забудовника перед купівлею житла

«Особливу увагу варто приділяти вивченню умов договорів, що пов’язують усіх суб’єктів будівництва: інвестиційний договір, підряд на капітальне будівництво, експертиза проєкту будівництва, гарантійні зобов’язання тощо», – каже Данило Глоба, заступник директора з правових питань YouControl.

– «Також варто звертати увагу на строки та порядок виконання кожного етапу будівництва та висновки експертизи. Якщо компанія не надає їх, у тому числі на адвокатський запит, та обумовлює це умовами конфіденційності, це не дає покупцю можливості з’ясувати додаткові ризики.

Це сигнал про те, що від співпраці з таким забудовником краще відмовитися».

Як перевірити забудовника: що потрібно знати при купівлі квартири?

Ринок нерухомості в Україні є привабливим місцем для інвестицій резидентів та нерезидентів. Щомісяця, в Україні зводять тисячі нових житлових будинків. Всього на ринку, на зиму 2021 року, нараховується близько півтисячі забудовників і кожен з них має свою історію та ділову репутацію.

Кожна особа, що збирається здійснити подібну інвестицію, бажає знати: як придбати квартиру безпечно? Чи можна покластися на забудовника та довірити йому свої гроші?

Проте, аби зрозуміти чи надійний забудовник, не потрібно вивчати всі його дані в деталях. Важливо звернути увагу на ключові моменти, які допоможуть зрозуміти рівень безпечності купівлі нерухомості. Для того, аби зберегти Ваш час та кошти від безлічі зайвих дій, краще звернутись до юристів, які можуть зробити всю роботу за Вас в найкоротший час.

Сьогодні ми поговоримо про те, на що потрібно звертати увагу в процесі купівлі квартири та як убезпечити свої операції з нерухомістю.

Стаття на тему: Надали консультації Клієнту щодо набувальної давності на нерухомість

Як вибрати забудовника: про що важливо пам'ятати?

В силу особливостей ринку нерухомості, існує така практика коли в будівництві приймає участь одразу декілька компаній різних сфер. Наприклад, генеральний підрядник, девелопер, замовник, інвестиційний фонд, тощо. Важливо знати, на кого саме звернути увагу під час перевірки. 

Аби зберегти Ваш час, ми вирішили зібрати в одному матеріалі основну інформацію, яку необхідно враховувати при купівлі нерухомості, незалежно від того, де вона знаходиться та на якому етапі будівництва перебуває.

Важливо використовувати відкриті реєстри та різноманітні сервіси з моніторингу діяльності компаній. Вони можуть стати основним механізмом в подібних справах. Проте розібратись в тому, як вони функціонують та використовувати їх на повну — не так просто. 

Яскравим прикладом може бути реєстр судових справ, в якому можна знайти безліч рішень щодо різних компаній. Але для цього потрібно розбиратись в природі функціонування реєстру та в тому, що означають рішення того чи іншого суду. А особливо важливим є розуміння практики функціонування та реалізації судових приписів щодо деяких справ. 

Не завжди рішення прийняте судом може мати негативний вплив на забудовника чи іншу компанію, яка приймає участь в будівництві.

Як перевірити забудовника перед купівлею житла

Як приклад може слугувати наша ситуація з практики, де під час перевірки ми виявили, що забудовник програв суд проти Міністерства культури (далі — Мінкультури). 

Суть справи: Суд виніс припис про те, що будівництво відбувається поряд з місцем, яке охороняється ЮНЕСКО, що тягне за собою обов'язкове отримання дозволу. Проте це не означає, що компанія повинна зупинити свою діяльність із забудови, адже Мінкультури не має відповідних повноважень для такого.

Стаття на тему: Наша консультація допомогла уникнути донарахувань по податку на землю

Обов'язково проводити перевірку наявності у компанії дозвільних документів. Жодне будівництво не може обійтись без ліцензії з відповідним класом наслідків та переліком робіт. 

Цікаво! З 2015 року більшість ліцензій не видаються в паперовому вигляді, а тому важливо вміти знайти їх в реєстрах. При тому, що Інтернет-ресурси ДАБІ на даний момент не функціонують коректно та зазвичай не відображають всю потрібну інформацію.

  • Необхідними можуть бути і інші дозвільні документи, як наприклад, в ситуації описаній вище (Мінкультури), де був необхідний дозвіл на будівництво, який дозволяє зводити споруди поряд із світовою культурною спадщиною.
  • Зрозуміти, які документи повинні бути в наявності в кожного окремого забудовника та конкретній ситуації, може допомогти юрист.
  • Стаття на тему: Будівельна ліцензія: процедура отримання, проблемні моменти, практичний досвід

Важливо знати, як спілкуватися з забудовником. Цей етап є актуальним тоді, коли Ви ще зовсім не починали ознайомлюватись із нерухомістю.

Вірно обраний підхід до розмови з забудовником та специфічні юридичні знання наших юристів у даній сфері допоможуть одразу зрозуміти, чи варто взагалі продовжувати співбесіду.

Крім інформації про компанію, потрібно перевіряти інформацію щодо фізичних осіб, які є директорами чи власниками (засновниками) компанії. Такі особи так само можуть перебувати під слідством, в розшуку або ж мати судимості чи заборгованості.

Звичайно, такий пошук не так просто здійснити, оскільки під одним прізвищем можуть бути зареєстровані різні особи. До того ж, не всі знають, де взагалі шукати подібну інформацію. Краще звернутись до фахівців, які вміють правильно оцінювати факти та проводити зв'язки з задіяними особами чи компаніями, аби уникнути самообману. 

Читайте также:  Присуждение к исполнению обязанности в натуре как способ защиты: отдельные вопросы практики применения

Важливим є юридичний супровід та аналіз договорів, які інвестор (покупець) має підписувати з іншою стороною договору. 

Потрібно розуміти:

  • Що це за компанія ?
  • Хто є її директором та власником ?
  • Як довго вона на ринку нерухомості ?
  • Яка її ділова репутація ?

Не треба забувати і про те, що специфіка нашої роботи часто зводить нас з працівниками державних органів, думка яких часто має не менше ваги під час аналізу нерухомості, ніж перевірка по реєстрах та оцінка юристами.

Вартість юридичної перевірки нерухомості

Отже, перед Вами стоїть питання: як правильно купити квартиру? Пам'ятайте — інвестування в будь-яку нерухомість є важливим етапом, а тому не потрібно нехтувати безпекою в цьому питанні незалежно від того, в що Ви бажаєте вкласти кошти. 

Неважливо, земельна ділянка це, недобудова чи вже зданий в експлуатацію житловий комплекс. Безпека Ваших грошей та часу залежить тільки від Вашого рішення та бажання здійснити надійне інвестування.

Вартість послуги з перевірки квартири перед купівлею в нашій компанії складає від 540 доларів США. Подумайте, чи варто економити у ситуації, коли збитки в негативному варіанті завершення справи можуть скласти тисячі та десятки тисяч доларів.

Консультація юриста по перевірці нерухомості

Якщо Ви хочете розібратися в процесі перевірки нерухомості — звертайтеся за вступної консультацією до наших юристів. Спеціаліст відповість на наступні питання:

  • Як відбувається перевірка об'єкта нерухомості?
  • Скільки часу вона займає?
  • Коли можна приступати до покупки нерухомості?
  1. При замовленні перевірки об'єкта нерухомості в нашій компанії її вартість буде включена в ціну послуги.
  2. Детальніше про те, як здійснюється перевірка нерухомості, читайте тут.
  3. Якщо Ви бажаєте отримати консультацію щодо безпечної купівлі квартири чи іншої нерухомості, або замовити послугу з юридичного супроводу угоди — зателефонуйте нам!

Зв'яжіться з нами через пошту [email protected], за номером телефону +38 044 499 47 99 чи через форму:

Як перевірити забудовника

Потенційний покупець нерухомості на первинному ринку має провести справжнє детективне розслідування, щоби придбати квартиру, а не повітря і клопоти. Як перевірити забудовника перед купівлею житла

фото: asn.in.ua

  • У кожному окремому випадку може виникати потреба дослідження дуже багатьох обставин, спробую окреслити ті, які слід з’ясувати кожному покупцеві.
  • Загалом при купівлі квартири на первинному ринку треба вивчити шість блоків питань:
  • 1.       юридичний механізм, за яким ви купуєте житло
  • 2.       земля
  • 3.       містобудівні умови та обмеження
  • 4.       дозвільні документи від ДАБІ на початок будівництва і прийом будинку в експлуатацію
  • 5.       репутація забудовника

6.       сусіди і судові спори.

Юридичний механізм, за яким ви купуєте житло

На сьогодні на ринку окремими забудовниками розроблено багато механізмів, як всі проблеми з будівництво автоматично перекласти на плечі майбутніх власників. Найпоширеніший з них – створення житлового кооперативу, яке потім стає дуже неприємним «сюрпризом» для власників. Дуже часто рекламують якісь ЖК – «Долина», «Парк» і т.д.

Люди думають, що йдеться про житловий комплекс, але дуже часто це виявляється житловим кооперативом. Коли люди купують житло в таких будинках, то вони стають членами житлового кооперативу, тобто об’єднанням громадян, які гуртуються і вкладають свої кошти, щоби збудувати житло.

А отже юридично  ініціатором будови стає не забудовник, а людина, яка купила оце майнове право і вона несе повну відповідальність за все, що відбувається з цією будовою.  Забудовник вмиває руки і є найманою робочою силою, яка лише зводить житло для кооперативу.

Реальну відповідальність несуть самі мешканці і вони винні в тому, якщо є проблеми з документацією.

Тому перша і найголовніша рекомендація – намагайтеся купувати квартири в будинках, введених в експлуатацію, на які оформлене право власності.

Не договір участі в житловому кооперативі, не договір іпотеки, не договір з банком про фінансування будівництва.

Ліпше взяти кредит і заплатити трохи більше за квартиру, яку ви маєте у власності, ніж коли ви купили лише майнове  право (право набути власність в майбутньому) і невідомо коли його отримаєте.

Або беріть фахового юриста, який чітко проаналізує ризики купівлі права стати власником у майбутньому.

Земля

Найважливіше,  щоби я перевірила – це земля. Бо найбільше афер відбувається саме із землею. Треба перевірити, чи земля, на якій відбувається будівництво, виділена саме для цих цілей і в містобудівній документації вказане відповідне призначення. Це можна подивитися в публічній кадастровій карті України.

Законодаством чітко визначена класифікації землі – слід перевірити, чи можна будувати на такій земельній ділянці – ось класифікатор земель.

Наприклад, у нас багато ділянок, які виділяють під житлове будівництво, за документами є прибудниковими територіями інших будинків. Чому мешканці перемогли у Львові на вулиці Богуна,11, де зараз робитимуть сквер? Тому що вони мають акт інвентаризації від 1953 року, в якому написано, що цей сквер є прибудинковою територією.

Інший аспект – це земля в межах історичного ареалу. Земля в межах ареалу – історико-культурного призначення і нове будівництво там можливе лише за суспільних потреб і для нього потрібен дозвіл Міністерства культури.

Але міська рада часто виділяє в межах ареалу землю під будівництво нових багатоповерхівок, не згадуючи про особливий статус землі. Це не суспільний, а винятково комерційний інтерес.

Це порушення, відтак можливо через суд скасувати містобудівні обмеження.

Треба перевірити в Генеральному плані цільове призначення землі  — оскільки він визначає перспективи розвитку міста і цільове призначення повинне встановлюватися відповідно до цього документу.

Також треба  вивчити, як використовувалася ця ділянка, і чи не виникне ризиків незаконної зміни цільового призначення землі.

Так було на вулиці Довбуша, 15 – цільове призначення ділянки – землі оборони, а міська рада зробила їх землями громадської та житлової забудови. Добре, що ніхто нічого не купив.

Крім того, треба взнати, хто є власником землі, на яких умовах забудовник її використовує і чи передбачено договором оренди чи актом на право власності  будувати багатоповерхівку чи котедж. Бо часто отримують ділянку для обслуговування особняка, а будують багатоповерхівку.

Види цільового призначення чітко встановлені. І якщо у кадастрі зазначене цільове призначення 02.01, то таку землю можна використовувати лише для будівництва індивідуального будинку, а не багатоповерхівки.

Також треба з’ясувати, чи у договорі оренди непередбачено про нове будівництво на земельній ділянці, лише про обслуговування уже існуючої нерухомості.

Ще один ризик – часто забудовник, який є власником землі, передає право власності на квартири, а на землю під будинком – не передає.

Гіпотетично забудовник має право брати з власників квартир  гроші за те, що вони використовують його землю.

Коли ж забудовник  орендує  землю для будівництва будинку, то потім міська рада передає ділянку людям для обслуговування. І для мешканців такий варіант значно кращий.

Наступний нюанс — право розпоряджатися землею.

Наприклад, межі Львова встановили 1988 року рішенням Верховної Ради і частина Сихова, де Санта Барбара —  це до сих пір територія села Зубра, хоч Львівська міська рада продає та роздає там землю.

Те ж саме із Рясним, Кривчицькими озерами, Брюховицьким лісом – де-юре це не територія Львова. Тобто кожна з цих міських чи сільських рад може скасувати такі рішення і покупці квартир втрапляють у халепу.

Дуже часто відомості про землю, на яких іде будівництво, взагалі немає в кадастровій карті і кому воно належить, взагалі не відомо. Всі земельні архіви в Україні горіли (виглядає, що невипадково).

Відомостей про земельні ділянки у нас немає, хіба про ті, що їх продавали за останні роки – їх змушені були вносити в кадастрову карту і ото вони і є, а всіх інших відомостей про землю– немає. Тому реально зрозуміти, що кому належить дуже важко, бо є повний хаос.

Навіть якщо відомості про землю  є у кадастрі, ще не факт, що так є насправді і що по цій ділянці немає судових процесів, в яких оскаржується власник, цільове призначення землі і т.д.

Єдина інвентаризація земель, проведена в Україні у 1998 році.

Але проводилася вона без встановлення реальних меж земельних ділянок, без перевірки документів про право користування землею, лише зі слів людей.

На основі цієї інвентаризації було прийняте рішення виконкому № 51 від 1998 року. І ці дані інвентаризації є на сьогодні є даними державного земельного кадастру, але в кадастр не внесені.

Навіть на запити про доступ до публічної інформації цих відомостей не дають – бо земля найдорожчий ресурс, за яким чигають забудовники.  Але спробуйте її отримати!

Тобто питання землі для будівництва є базовим. І тут потрібно з’ясувати усі можливі обставини і факти.

Містобудівні умови і обмеження

Після погодження питань із землею, забудовник має представити свої наміри в міській раді та отримати містобудівні умови та обмеження . Порядок їхньої видачі є встановлений КМУ . Це коли відповідні органи кажуть, що можна робити, а чого робити на цій землі не можна.

Наприклад , визначається обмеження поверховості з огляду на геологію чи відстань до прилеглих об’єктів,  розміщення мереж. Також у містобудівних умовах і обмеженнях має чітко вказуватися вимога щодо забезпечення прибудинковою територією – а для багатоповерхівок це 9-12 метрів на кожного мешканця. Основні вимоги викладені у ДБН 360-92 .

Коли ви купуєте житло, то купуєте не лише квадратні метри квартири, але й право на соціальну інфраструктуру, включно з дитсадками та школами. Того всього сьогодні немає – органи влади, погоджуючи містобудівні умови та обмеженні  плюють на всі ці норми з високої гори.

Але недотримання ДБНу, який має силу закону, є підставою для скасування містобудівних умов та обмежень – тобто перекреслення всього будівництва.

Крім чітко визначених обмежень, описаних текстово, містобудівні умови мають містити графічну частину, де відображені червоні лінії, охоронні зони мереж, пам’яток і т.д.

, але за всю свою громадську діяльність я не бачила жодних містобудівних умов та обмежень, які містили б графічну частину.

Читайте также:  Розмір аліментів на дитину - зміни у 2022 році.

Тобто містобудівні умови та обмеження неповні, чітко не встановлені, і мешканців сусідніх будинків, які протестують проти забудови, можуть скасовувати їх через суд чи через Держархбудінспекцію.  Приклади скасування таких містобудівних умов вже є.

Коли зводять дім, то в межах пішого доступу має бути школа чи садок, де є вільні або резервні місця для дітей. Якщо таких місць немає, то його мають зобов’язати збудувати той садок. Але так не робиться. Бо при збудованих мільйонах квадратних метрів житла у Львові не збудували жодної нової школи. Про заклади дозвілля взагалі помовчу. Це все – ваша майбутня турбота.

Також треба перевірити, чи видані містобудівні умови та обмеження належним органом. У Львові сотні містобудівних умов та обмежень видані Департаментом містобудування або навіть і  управлінням архітектури. Але ці органи ніколи не мали повноважень затверджувати містобудівні умови та обмеження.

І на сьогодні маємо кілька судових рішень, якими скасовані містобудівні умови та обмеження. А підставою для скасування яких стала видача містобудівних умов та обмежень неповноважним органом.

Запам’ятайте, право затверджувати містобудівні умови та обмеження за останні десять років мав лише виконавчий комітет.

І якщо ви купуєте житло в будинку, містобудівні умови та обмеження на будівництво якого видані не виконавчим комітетом – можете мати проблеми.

Реєстрація і дозволи у органах архітектурно-будівельного контролю

Наступним етапом є отримання дозвільної документації від Держархбудінспекції. Це повідомлення або дозвіл, а раніше були декларації і дозволи.

Законодавство в містобудуванні змінюється дуже швидко, тому треба вивчати, яке ж діяло на момент отримання відповідного документу. Цей документ отримують на підставі містобудівних умов та обмежень і проекту, який розробляє забудовник.

  Проект будівництва повинен пройти експертизу в ліцензованих організаціях.

Колись до 9 поверхів розпочинати будівництво можна було декларативним методом. Забудовник декларував, що будує , наприклад, 9 поверхів і ніхто цього не перевіряв. Тому треба перевірити, чи те, що збудували, відповідає задекларованому, бо часто це дуже різні речі.

Вимагайте в забудовника копію проекту будівництва, адже  проект повинен містити відомості і про матеріали, які використовують для будівництва, і число поверхів і все інше.

  На сайті ДАБІ є публічний реєстр декларацій і дозволів. Там можна перевірити, чи отримав дозвіл забудовник і чи подавав він декларацію.

Наприклад, на Снопківській, 18, не було жодного документу від ДАБІ, а відтак було рішення суду і припис інспекції знести цей будинок.

Потенційний покупець повинен вимагати у забудовника завірену копію проекту та експертного висновку. Причому просіть завірити кожну сторінку. І завірити належно. Тут описано як саме.

Парадоксально, але навіть Львівська міська рада завіряє документи неналежно! І не дотримується встановлених норм.

Буває так, що проект розробляє одна організація, а будівництво веде інша, бо перша структура ліквідована, відтак, відповідальності не несе ніхто.

Так було з будівництвом на Струмок-Масарика, 7, де мешканці через суд скасували містобудівні обмеження. Розробила проект одна організація, потім вона ліквідувалася, будівництво вела інша, там була повна вакханалія.

Коли так є, ліпше туди не пхатися, бо відповідальності за те, яким буде цей будинок, ніхто не несе.

Коли будівництво завершене, то ДАБІ має прийняти будинок в експлуатацію. Тобто має бути декларація про введення в експлуатацію або сертифікат про введення в експлуатацію, бо у нас законодавство змінювалося як шкарпетки.

Документ про введення в експлуатацію теж має бути в публічному доступі на сайті ДАБІ.

Про забудовника

Наступне – це репутація забудовника . Обов’язково треба подивитися, чи не було якихось компрометуючих матеріалів на забудовника. Причому, треба дивитися не так на назву компанії, як на засновників та кінцевих бенефіціарів. У Львові є кілька компаній, яким дозволяють все, виділяють землі будь-де, і не перевіряють законності і добротності будівництва.

Але ж жити в будинку будете ви. І треба перевірити, чи порядний забудовник, чи немає пов’язаних з його іменем афер, як довго він працює на ринку, які відгуки людей, що вже купували квартири.

Щоб ви зрозуміли, за порушення в сфері будівництва в жодного забудовника ще не забрали ліцензій. Принаймні, я таких не знаю. Щодо «потрібних» власників будівельних компаній – влада сліпа, глуха і німа.

Але будівництво повинно забезпечувати  передусім безпеку майбутніх мешканців. Тому якщо ви купили квартиру, яка лише будується – походіть і подивіться, чи дотримується забудовник проекту, які матеріали використовує, чи немає проблем з геологією і в котловані не стоїть вода, чи немає зсувів ґрунту тощо.

Сусіди

Також треба поїхати на місце будівництва, подивитися особисто, поспілкуватися з жителями сусідніх будівель, попитати, чи немає з цією будовою проблем, чи ніхто не протестує про цього  і так далі. Це можна з’ясувати тепер і через соціальні мережі.

Ще дуже важливо дивитися на місце, де зведений будинок. Львів розташований у дуже складній геологічній місцевості – третина міста стоїть на карстових порожнинах. На багатьох територіях  совіти не будували висотних будинків.

Наприклад, на Науковій не зводили висотних будівель, радше науково-дослідні інститути, бо там є карстові порожнини.

Але тепер нічого святого немає, тож потенційний покупець мав би з’ясувати буквально, на якій землі стоятиме його майбутня квартира і чи немає потенційної небезпеки, що вона западеться під землю.

Судові спори

Дуже важливо з’ясувати, чи немає судових спорів між забудовником і іншими особами стосовно будівництва, землі, чи не оскаржуються містобудівні умови і обмеження, дозвільні документи. Бо такі спори тривають роками.

І часто накладаються обмеження щодо заборони будівництва.

Тому перспектива стати власником житла може відкластися на час спорів, а за результатами судів ви можете взагалі втратити очікуване право стати власником квартири.

Втім, з практики мешканців , що купили квартири у «Набережному кварталі» чи на Шевченка 418 – борються за свої права самі мешканці. Забудовник юридично переклав всі проблеми на їхні плечі.

Тому краще дути на холодне і десять разів все перевірити. Отож, витратіть два тижні на збір інформації, щоби бути впевненим, що не викинете свої кошти на вітер!

Купівля квартири у новобудові: як перевірити забудовника

Однак багато хто побоюється інвестувати гроші у ще незавершені об'єкти через скандальні історії про заморожене будівництво. Як перевірити забудовника та впевнитися у його надійності, розповіли у Корпорації Нерухомості РІЕЛ.

Читайте також Як вигідно купити квартиру у Києві та Львові: корисні поради

Для того щоб перевірити забудовника, необхідно визначити, хто насправді будує об'єкт, який вас зацікавив. Доволі часто від імені компанії, що здійснює будівництво, виступає інша юридична особа.

Такий девелопер збирає гроші і дає клієнтам всю необхідну інформацію, але не несе відповідальності за виконання умов договору. Щоб визначити юридичну особу, до якої згодом можна буде пред'являти претензії, потрібно попросити девелопера надати бланк типового договору інвестування, – пояснили в РІЕЛ.

Інформація про реального забудовника міститься у більшості типових договорів. Знайти її можна на початку документа, де перераховуються учасники договору.

  • Якщо організатором будівництва об'єкту є компанія, у договорі вказується її код ЄДРПОУ.
  • Якщо ж будинок зводить приватна особа, у договорі вказується ПІБ забудовника та його ІНН.
  • У разі якщо такі відомості відсутні у документі, інвестор має право наполягати на їх наданні.
  • Перед тим як інвестувати кошти у новобудову – перевірте забудовника / Фото riel
  • Цікаво Новобудова чи вторинний ринок: особливості, переваги та недоліки
  • Коли ви виберете ЖК, необхідно поставити кілька питань забудовнику:
  • кому належить ділянка, на якій зводиться будинок. Якщо власником є він, то має надати документи, які підтверджують його права. Важливо: у документах повинно бути вказано, що земля може бути використана для будівництва житлового будинку. Якщо будівництво здійснюється на ділянці, яка належить іншій компанії або приватній особі, потрібно встановити, у яких стосунках перебувають забудовник і власник землі. Це потрібно для того, щоб з'ясувати, як сторони поділили між собою ЖК, що будується.
  • чи є у нього дозвіл на зведення будинку від компаній, які мають комунікації на землі, що використовується. Якщо дозволів немає – можуть бути проблеми з підключенням до системи водо- чи електропостачання.
  • хто фінансує будівництво.

Сьогодні Корпорація Нерухомості згідно з законодавством України пропонує декілька механізмів залучення коштів інвесторів в будівництво житла.

Зокрема, це інститути спільного інвестування (ІСІ): Корпоративні інвестиційні фонди (КІФ) та Пайові інвестиційні фонди (ПІФ), активами яких управляє Компанія з управління активами (КУА).

Вони інвестують кошти в будівництво, укладаючи інвестиційні угоди з забудовниками і торгуючи форвардними контрактами, – зазначили в РІЕЛ.

  1. Також поширеним варіантом в Україні є такий механізм, як Фонд фінансування будівництва (ФФБ), який створюється незалежною фінансовою компанією, і відповідає за використання грошей інвесторів виключно за цільовим призначенням.
  2. У забудовника потрібно перевірити кілька документів / Фото riel

Коли ви з'ясуєте, хто є організатором будівництва, зберіть про нього усі можливі дані. Якщо йдеться про юридичну особу, потрібно перевірити її ЄДРПОУ на офіційному сайті Міністерства юстиції України.

Для цього на сторінці «безкоштовний запит» потрібно ввести цифри коду і здійснити пошук. На сайті з'явиться дата створення компанії, назви компаній-засновників, розмір статутного фонду, сфера діяльності та ПІБ керівництва.

За допомогою бази юридичних осіб Києва можна дізнатися всі нюанси діяльності кожної юридичної особи, яка має відношення до будівництва, в тому числі компанії-засновника і фірми, що здійснює фінансування.

Не варто довіряти свої гроші фірмі, яка нещодавно створена і вперше береться за зведення житлового комплексу, – розповіли у РІЕЛ.

Крім того, варто перевірити, чи не пред'являлися позови до компанії. Це можна зробити на сайті Єдиного реєстру судових рішень (введіть назву у полі «пошук за контекстом»).

Далі необхідно встановити дані про керівників компанії та організатора будівництва. Якщо це приватні особи – скористайтеся пошуковою системою. Якщо вони були чи є фігурантами якихось скандалів, довіряти їм свої кошти не варто.

Читайте также:  Когда война стала бизнесом. История уничтожения государством предприятия военной промышленности.

Також дізнатися про репутацію забудовника можна на інших ресурсах. Наприклад, на сайті Асоціації постраждалих інвесторів, на порталах ЛУН.ua та Address.ua, а реєстр будівельних компаній є на ресурсі Meget.

  • Щоб впевнитись у надійності забудовника, можна звернутися до ріелторів, які здійснять повний аудит будівельного об'єкта, або ж до юристів з нерухомості, що проаналізують усі можливі ризики, використовуючи різні бази даних.
  • Перевірити забудовника також може юрист з нерухомості або ріелтор / Фото riel

Як дізнатися історію квартири перед купівлею

Купівля квартири в Україні завжди пов'язана з ризиками, найбільшим з яких є страх потрапити в одну з безлічі квартирних афер і втратити гроші. зібрало поради, як самому перевірити історію квартири перед купівлею, вивчити документи власника, перевірити, хто прописаний в квартирі і працювати з Реєстром прав власності на нерухоме майно.

Вивчити документи на квартиру і паспортні дані

Передусім слід звірити паспортні дані власника з оригіналами документа на квартиру. Якщо прізвище змінювалося в процесі одружень/розлучень, обов'язково попросіть оригінал документа, який це підтверджує.

У правовстановлювальних документах зверніть увагу на те, як нинішній власник отримав цю квартиру: купив сам, купив у частці з дружиною/чоловіком, подаровано її чи вона перейшла у спадок.

Приєднуйтесь до нас в Telegram!

У разі з дарчою та спадщиною може виникнути низка питань і труднощів, пов'язаних із претензіями на квартиру третіх осіб. Щоб цього не сталося, важливо перевірити наявність згоди на продаж усіх зацікавлених осіб, яку засвідчено нотаріусом.

Подивіться також на дату оформлення документів на житло. Якщо власники змінюються мало не кожен місяць, варто замислитися. Не завадить зайвий раз перестрахуватися, якщо квартиру продають за дорученням.

Якщо це можливо, обов'язково зв'яжіться з реальним власником, наприклад з допомогою відеозв'язку, і попросіть його показати паспорт, а також переконайтеся в тому, що він згоден на угоду.

Як дізнатися, хто прописаний в квартирі

Попросіть продавця надати довідку про склад сім'ї й тих, хто прописаний у квартирі. Якщо в ній зареєстровані неповнолітні діти, недієздатні особи, переконайтеся, що їхні права не порушуються. Для цього варто поговорити з сусідами, якщо потрібно — звернутися до соцслужб.

Сходіть із продавцем до ЖЕКу, дізнайтеся, кого, коли й з якої причини виписали з квартири. Нерідкими є випадки, коли когось із мешканців виписали тимчасово через позбавлення волі. Коли ця людина вийде з в'язниці, вона може подати позов до суду у зв'язку із порушенням її прав під час продажу квартири.

Перевірити квартиру за допомогою електронного Реєстру

Перевірити квартиру в реєстрі можна онлайн, але для цього потрібно завести електронний цифровий підпис або BankID. Наприклад, клієнти Приватбанку це можуть зробити за 5 хвилин.

Потім заходите на сайт Міністерства юстиції, вибираєте у переліку Державний реєстр прав на нерухоме майно.

Увійти в систему можна з допомогою цифрового підпису, особистого ключа та пароля до нього.

Ви потрапляєте до особистого кабінету, де зліва вам пропонують різноманітні послуги. Можна замовити довідку з реєстру, налаштувати смс-інформування, написати заяву про заборону вчинення реєстраційних дій з нерухомістю на 10 днів.

Вибираєте потрібні пункти, оплачуєте їх в особистому кабінеті — у середньому 5-20 грн за послугу. Після оплати в особистому кабінеті завантажується потрібний документ.

Перевірити квартиру перед покупкою через власника

  • Допоможе покупцеві нерухомості, який хоче перевірити квартиру перед угодою, також і Державний реєстр прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень.
  • Він дозволить отримати інформацію про те, хто дійсно є власником, скільки взагалі власників, чи є арешт на майно, звідки й на підставі чого у продавця є право власності на квартиру.
  • Також варто попросити у власника житла інформацію від усіх комунальних служб про відсутність заборгованості.

Як перевірити документи перед придбанням квартири

Отже, Ви зважилися на купівлю квартири. Точно визначилися з варіантом, що Ваc повністю влаштовує. Але ще не час розслаблятися, передчуваючи переїзд в нову квартиру та приємні клопоти, що пов’язані з оформленням інтер’єру майбутнього житла. Адже найбільші ризики починаються саме на цьому етапі. Спробуємо описати основні з них та способи їх мінімізації. 

Для цього в першу чергу нам необхідно якомога ретельніше перевірити документи на квартиру:

Бланки документів

До введення нотаріальних бланків в 1996 році можна було оформляти довіреність та вчиняти інші нотаріальні дії на простому аркуші формату А4. Головне, щоб там була – гербова печатка нотаріуса, або іншої особи, що посвідчує угоду та підписи на ній.

З бланками все зрозуміліше та простіше, так як на сьогоднішній день можна багато чого дізнатися онлайн. Перевірити нотаріальний бланк можна на сайті rnb.nais.gov.ua. Пройшовши за цим посиланням Ви зможете ввести серію та номер нотаріального бланка.

В результаті Ви отримаєте інформацію про те, як і коли він був використаний.

Перейшовши за адресою https://kap.minjust.gov.ua/login/index/ можна переглянути повну інформацію про квартиру. Для цього достатньо буде ввести повну адресу. Вартість такої послуги становить 17 гривень. Слід врахувати, що якщо право власності на квартиру було зареєстровано ще до 2004 року – в реєстрі інформації про неї немає. Інформація про такі квартири може бути у виконкомах або архівах. Отримати до них доступ надзвичайно складно та навряд чи у Вас вийде. Крім зазначених вище, не варто нехтувати і старими перевіреними способами. Для цього Вам прийдуть на допомогу сусіди, ЖЕК, а також інші інстанції, в яких можна отримати інформацію.

Правомочність продавця на укладення договору

Необхідно врахувати, що договір купівлі-продажу квартири може бути оскаржений в судовому порядку, якщо буде доведено, що продавець (або один з продавців) саме в цей день був недієздатний. Якщо продавець нерухомості перебуває на обліку в психо-неврологічному диспансері – це зробити не складно.

Також, це стосується і тих осіб, які перебувають на наркологічному обліку. Довідка про те, що особа не перебуває на обліку в Україні на сьогоднішній день не є обов’язковою для укладення договору.

Проте, нотаріус, який оформляє договір, має право попросити такі документи, якщо має сумніви щодо продавця чи покупця, на цей рахунок.

Сума договору купівлі-продажу квартири

Ціна нерухомості, що зазначається в договорі купівлі-продажу і реальна вартість квартири нерідко відрізняються. Обов’язкові платежі при реєстрації договору, такі як: сплата державного мита та збір в пенсійний фонд, визначаються в процентному співвідношенні від суми договору.

Таким чином, чим менша ціна квартири в договорі – тим менше прийдеться сплачувати. Слід розуміти, що в даній ситуації ризикує саме той, хто оплачує кошти за квартиру, а не продавець.

Якщо в подальшому суд визнає через якісь причини договір недійсним — покупець буде вимушений повертати кошти, в сумі яка зазначена в договорі, а продавець — поверне нерухомість. При цьому, нерухомість повертається без участі покупця. А от гроші повернути набагато складніше.

Навіть, якщо Ви досягнете згоди щодо повернення грошей — можуть повернути лише ту суму коштів, що зазначена в договорі.

Довіреність на укладення договору

Якщо продавець не може з якихось причин бути присутнім під час нотаріального оформлення договору, він може оформити довіреність. В даному випадку виникає ще кілька потенційно небезпечних моментів. Не рекомендуємо в принципі розглядати подібні варіанти.

Але, якщо вже таки Ви зважилися … Обов’язково зустріньтеся особисто з довірителем. Якщо повірений пропонує поговорити по телефону або взагалі відмовляє в можливості зустрічі – далі переговори вести не варто.

Реальних причин для відсутності людини на угоді насправді практично немає.

Довідки з ЖЕКу

Для того, щоб нотаріус посвідчив договір, необхідно подати ряд документів. Мінімальний їх набір для продавця: паспорт, ідентифікаційний код, письмова згода чоловіка (дружини), свідоцтво про шлюб, свідоцтво про розлучення або про смерть (якщо був одружений), експертна оцінка об’єкта, довідка по формі-3.

Для того, щоб була можливість перевірити всі папери – краще попросити їх, або їх копії, хоча б за 1 день до операції. Аргументувати це можна тим, щоб нотаріус перевірив чи все в наявності, чи немає ніде помилок. Оригінальність паспорта перевірити вкрай важко. Зробити це можна тільки в паспортному столі, який його видавав.

Там точно є копія виданого документа з оригінальною фотографією (її могли переклеїти).

Згоду чоловіка (дружини) краще оформляти у того ж нотаріуса, який буде проводити операцію. «Форма-3» видається в ЖЕКу або виконавчому органі сільради. Виглядає вона таким чином: В ній вказуються зареєстровані у квартирі особи. Якщо за адресою зареєстрований неповнолітній – нотаріус таку угоду не посвідчить.

Я рекомендую настояти на тому, щоб в день угоди в квартирі ніхто не був прописаний і щоб дата видачі такої довідки була максимально свіжою, це 2-3 дня. Але в ЖЕК, який видавав довідку сходити варто і особисто. У цій же формі вказується наявність (відсутність) заборгованості по комунальних платежах. Всіх, крім електрики та газу.

Хоч це і необов’язкові документи для нотаріуса – вимагайте довідки з обленерго та облгазу про відсутність заборгованостей.

Нотаріус

За сформованою на сьогоднішній день практиці, нотаріуса вибирає покупець, принаймі має на це переважне право. Оформляти угоду може нотаріус, який діє в нотаріальному окрузі, в якому зареєстрований або продавець чи покупець, або об’єкт нерухомості. Досить однієї з цих умов.

Тобто, якщо квартира продається в Івано-Франківську, продавець зареєстрований у Львові, а покупець в Житомирі – ви можете оформити угоду в нотаріуса житомирського, львівського нотаріального округу, або нотаріального округу м. Івано-Франківська. Якщо ви оформляєте угоду не у відомого вам нотаріуса – варто його перевірити. Зробити це дуже просто.

За посиланням http://ern.minjust.gov.ua/pages/default.aspx 

Історія квартири

Для того, щоб проблемну квартиру було простіше продати іноді її попередньо кілька разів перепродують. Отже, якщо квартира, яка Вам сподобалася, була придбана менше ніж півроку тому – це дуже серйозна причина задуматися про ризикованість її придбання.

Зробивши всі ці нескладні перевірки, Ви зможете значно зменшити ризики попасти в незручні ситуації, що пов’язані з придбанням квартири.

Ссылка на основную публикацию